第1章房地产开发与经营概述.ppt

房地产开发与经营 安徽工业大学管理学院 课程内容 第1章房地产开发与经营概述 第2章房地产经营理论与决策 第3章房地产开发环境调研 第4章 土地获取 第5章房地产经营可行性分析 第6章房地产项目管理 第7章房地产营销 第8章物业管理 引言 问题1 ：说起房地产你们能想到的那些热门词汇？ 问题2：对房地产业的现状及未来发展怎么看？ 第一节房地产与房地产业 一、房地产的相关概念 狭义的房地产是指房屋、地基和附属土地及由此产生的权利。所谓附属土地特指房屋的院落、楼间空地、道路等房产和地产在空间上紧密结合的部分。 广义的房地产是指一个地区的全部土地和房屋以及附属于土地与房屋的其他建筑物、构筑物等及其由此产生的权利。这里的其他建筑物、构筑物包括道路、桥梁、球场等非房屋承载体。 本课程主要从狭义角度来讨论房地产。 房地产包括房产和地产两个方面。 1、房产 房产指在法律上有明确的权属关系，可在不同的所有者和使用者之间进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋，又称房屋财产。 2、地产 狭义的地产是指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行开发和经营，并能够带来相应经济效益的建设用地。 广义的地产是土地财产的含义，指有明确法律权属关系的土地，而这个土地是由土地物质（纯自然土地）和全部土地资本构成的。 3、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。 二 我国房地产业的历史沿革 1.1949年以前: 以私有制为基础 2.1949~1955年: 解放初期 建立了新政府的房地产管理秩序 3.1956~1965年 确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位 4.1966年~1978年: “十年动乱”时期,城市房地产管理混乱 5.1978年以后: 在城市进行了城镇住房制度改革,城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革,新时期的房地产业萌生了. 城镇住房制度改革: 改变计划经济体制下的福利性的旧体制,建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度. 三改四建 三改： 改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制； 改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制； 改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主的货币工资分配方式； 四建： 建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系； 建立住房公积金制度； 发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系； 建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场； 城市土地使用制度改革: 传统的城市土地使用制度:对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 新的城市土地使用制度：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价，相当于第二次买地； 房地产生产方式改革： 计划经济在城市建设中产生的一个基本矛盾是国家投资、分散建设，使城市规划难以实现 房地产综合开发的本质特点是“综合”、“配套”，即对地下设施进行综合建设，对住宅、工商业用房、文教卫生福利设施、园林绿化、道路交通以及其他公用设施进行配套建设。 具体内容分为：规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营和使用管理 房地产开发企业房地产开发企业?是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 其内涵是： （1）房地产开发是城市规划的实施过程； （2）房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标；（和县-碧桂园） （3）房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程； （4）房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。 争议：和县碧桂园-如山湖城项目 2、房地产开发的特征 （1）房地产开发最本质的特征是综合性 “全面规划、合理布局、综合开发、配套建设” （2）房地产开发过程具有长期性 （3）房地产开发具有很强的时序性 （4）房地产开发具有很强的地域性 （5）房地产开发具有较高的风险性 3、房地产开发的分类 根据开发的区域范围、项目规模大小、建设对象等方面分为三级： 土地开发是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成“七通一平”的土地，通过协议、招标或拍卖的方式，将其