论不动产善意取得的构成要件.pdfVIP

◆学术前沿 2011 ·09 （中） 论不动产善意取得的构成要件 彭芳林 摘 要 不动产物权善意取得制度已经得到了我国《物权法》的立法确认，然而，该制度很长一段时间以来在我国理论界未 得到关注和承认。关于是否承认不动产善意取得，有肯定和否认两种观点。《物权法》显然采纳了肯定的观点，这有利于维 护社会关系的稳定。不动产物权善意取得要求不动产登记错误、基于法律行为的处分、以合理价格转让、不动产物权已经 登记、第三人善意等构成要件。《物权法》对上述问题虽然均有所规定，但还是有一定的欠缺，如善意的判断、登记时间的判 断等等，均需要进一步地完善。 关键词 《物权法》 不动产 善意取得 基金项目：苏州大学“莙政基金”研究课题“论我国不动产善意取得制度——以《物权法》第106 条的理解与适用为中心”研 究成果。 作者简介：彭芳林，苏州大学王健法学院本科生。 ( ) 中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592 20 11 09-256-02 《物权法》第 106 条关于善意取得的规定是我国民事法律对 合法行为。基于法律行为的处分，表现在不动产，主要是指受让 不动产善意取得制度的首次立法承认，其重要的理论和实践意义 人基于出让人的有意思表示的、合法的转让而取得不动产的行 自不待言。但是，物权法对不动产善意取得制度仅有原则性的规 为。这种法律行为在实践中通常表现为交易行为。 定，这个制度在学理层面还有待学界深入研究，加以完善；同时， 交易行为，是指不同主体之间的互易活动。明确该法律行为 实务界对不动产善意取得制度的认识和具体适用并不统一，本文 必须是交易行为，主要是强调行为当事人在法律上、经济上的不 拟对不动产善意取得的构成要件进行探讨，以期对实务有所裨 同一性，这样才符合善意取得保护的交易安全，保护财产动态秩 益。 序的要旨。该交易行为可以包括转让、买卖、互易以及设立他物权。 一、不动产登记错误 综上，构成善意取得，必须是无权处分人基于法律行为的处 登记错误的存在，是不动产善意取得适用的前提。“只有在 分。 登记发生错误的，登记名义人才可能利用错误之登记获取善意第 三、以合理价格转让 三人的信赖而为无权处分，而此时的第三人系基于对法定物权查 根据我国《物权法》的规定，受让人需以合理价格受让财产， ① 才能构成善意取得。 证方式的信赖而行事，自不应因此而遭受损失。” 登记错误一般是指登记的权利在实际中并不存在或者和实 关于受让人受让财产是否必须支付对价，有两种立法模式： 际状况不符。我国学界对于登记错误也存在着不同的观点。 其一，否定主义。即不要求善意取得以有偿的交易行为为必要， 高富平先生认为，“不动产登记错误即不动产登记存在瑕 基于无偿的行为，如赠与，而受让的，也可以发生善意取得的效 疵”，并进一步指出“不动产登记瑕疵，主要有以下情形：（1）登记 果。日本采取此种立法例。《德国民法典》、《瑞士民法典》规定不 机关的错误或疏漏；（2）不动产登记簿以外的法律变动；（3）作为 动产善意取得的条文中，没有将交易行为限定于有偿行为。但基 不动产权利变动的原因关系无效或被撤销，而登记尚未涂销；（4） 于对无偿之善意取得有违公平的价值判断，法律不得不通过不当 ② 得利制度进行调整。在无偿行为构成善意取得后，根据《德国民 依法律取得不动产物权，但是未办理登记。”关于登记错误，本文 基本上采纳高富平先生的观点。 法典》第816 条第1 款之规定，无偿善意取得物权之第三人，对权 再者，登记错误不同