集体建设用地流转的利弊与应注意的问题分析.pdfVIP

， 2011 年第27 期 经济研究导刊 No.27 2011 总第137 期 ECONOMIC RESEARCH GUIDE Serial No.137 集体建设用地流转的利弊与应注意的问题分析 陶进华 （中共成都市委党校，成都 610110） 摘 要：集体建设用地流转的利是：为国家工业化、城市化提供用地空间；为小产权房屋的解决，宅基地的流转，户 籍制度改革、征地制度改革提供配套的法律依据，缓解目前高房价造成的住房困难，解决众多城市居民的住房问题。让 生产要素在城乡之间自由流动，促进农村市场经济的发展；减少征地纠纷和由此引发的群体性事件，有利于三农问题 的解决。集体建设用地流转的弊是：耕地可能大量流失，威胁国家粮食安全；对国有土地市场形成一定冲击；地方政府 财政收入减少，难以支撑其正常运作。集体建设用地流转应注意的问题有：集体建设用地流转要符合“三规”要求和“三 个集中”原则；集体建设用地流转必须遵循土地用途管制规则；集体建设用地流转应通过城乡有形土地市场公开交易； 集体建设用地流转收益必须归集体土地所有者集体经济组织并依法合理分配。 关键词：集体建设用地流转；利弊；问题 中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673- 291X（2011）27- 0045- 03 集体建设用地流转问题一直是改革现行土地制度不能 级土地市场进行使用权交易。具体而言，农村土地应当按照 回避且非常重要的一个问题。 目前无论是沿海经济发达地 地方政府制定的土地利用总体规划的要求进入市场交易，农 区还是中西部经济欠发达地区集体建设用地流转灰色市场 用地转建设用地严格按照法律规定进行审批，除非直接涉及 都普遍存在，牵扯到多方利益，对这个问题解决的好坏关系 公共利益外，地方政府不得征收土地，对于规划为譬如商业 着土地制度改革的成败。为此，本文欲对集体建设用地流转 区的农村地区，由开发商和村集体直接谈判，地方政府不再 的利弊与应注意的问题进行分析，以期对构建科学合理、符 插手。在此基础上，使符合土地利用总体规划的集体建设用 合实际的集体建设用地流转制度，改革现行土地法律制度 地流转合法化。这种解决方法可以带来如下好处： 有所助益。 1.为工业化、城市化提供用地空间。中国的工业化、城市 化是一个必然的趋势，有大量的用地需求。允许集体建设用 一、集体建设用地流转的利与弊 地流转可以满足其需求。这一点在国有土地上房屋征收与补 （一）国家对集体建设用地流转的基本态度 偿条例出台的背景下，在统筹城乡发展的背景下，在国家快 目前，中国的土地分为农用地、建设用地和未利用地，建 速工业化、城市化的背景下尤为重要。否则国家的发展，经济 设用地又分为国有建设用地和集体建设用地。农用地可以通 社会的进步就不可能。 过征收和办理农地转用审批手续变为国有建设用地，但它要 2.为小产权房屋的解决提供相应的法律依据，平抑虚高 变为集体建设用地，除了要办理农地转用审批手续外，还被 房价，缓解目前高房价造成的住房困难，解决众多城市居民 严格限定以土地合伙或入股与他人办企业、进行农村公共设 的住房问题。“小产权房”价格低廉，仅是城市商品房价格的 施与公益事业建设和农民自建住宅的范围。 1/3 左右，而且“小产权房”集中在城市近郊和城郊结合部，离