第六章 房地产市场调研.pptVIP

重点： 三、房地产市场调研的内容 ★ 分析的基本思路 ■三个影响因素 1. 政策环境2. 经济环境3. 人口、文化环境 1．政策环境 （1）财政政策 财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策主要是通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系；财政支出政策主要是确定国家预算支出的总量和支出结构。 （5）住房政策 住房制度改革主要是指国家和政府在住房方面的投资政策和住房分配政策的改变。 2．经济环境 （1）国民经济发展状况 房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。当国民经济其他部门受阻时，房地产业的过快发展将导致商品房的结构性过剩。 房地产业的发展不能超出国民经济的整体发展轨道，否则就会面临旺极而衰的境地。  3. 人口、文化环境 人口环境：人口总量与人口增长。 （二）城市房地产市场状况 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势 全市主要发展商开发销售情况 三级市场交易情况 （三）项目所在区域环境状况调研 3. 区域内楼盘总体价格水平与供求关系 新区房地产开发的特点 1、拆迁安置较容易； 2、城市规划条件限制较少； 3、缺乏建设施工所必需的上水、下水、供气、供电、排水、通讯等配套市政管网； 4、缺乏相对成熟的道路系统。 5、商业开发价值劣于旧区开发，但其位置一般远离闹市区，环境较幽静舒适，空气清新洁净，因此，开发建造高级住宅和公寓有其特有的优势。 （四）项目微观环境 项目用地的开发现状和开发条件 项目所在地周边环境 七个问题（6W+1H）: Who Whom What Why Where When How 2. 人口的年龄结构 人口的年龄结构对房地产需求有两个方面的影响： 一方面，人口结构的变化导致需求主体年龄结构的变化。 另一方面，区分不同年龄结构的支付能力与人口比例，对住宅开发定位也有明显的指导作用。 3.家庭规模与结构 住房消费具有家庭性。一般住宅消费的主体是家庭而非个人，因此，家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和套型结构的直接因素。 （1）区位要求 就每一个城市的状况而言，各地区的发展水平、地理环境、经济状况、文化教育程度、道路交通各不相同，据此就可为房地产划分出几个大的区域，购房人对在不同区域内的房屋，有不同的要求，而房地产商要面对不同的市场。 1.竞争楼盘分析：同一区域或同一类型的楼盘 分析内容主要包括： 产品 价格 广告 销售推广 物业管理 （1）产品 区位：地点位置、交通条件、区域特征、发展规划、周边环境； 产品特征：建筑参数、面积户型、装修标准、配套设施、绿化率； 交房时间。 （3）广告 广告是房地产促销的重要手段。 售楼部是实际进行楼盘促销的主要场所。（地点选择、装修设计、形象展示） 广告媒体。报刊、户外媒体，楼盘信息的主要载体。 广告投入强度。次数、篇幅、块数、大小。 诉求点。物业买点，优势的展现。 2.竞争企业分析 专业化程度 品牌知名度 开发经营方式 楼盘质量 政府关系 以往项目情况 土地储备情况 一、调查方法 二、资料收集方法 明确调研目的 分析初步情况 涉及调研方案 确定资料来源 确定资料收集方法 设计调查表及调查问卷 试调查 检验调查设计中的缺漏； 为正式调查作初步准备。 调研实施 调研资料的整理与甄别验证 调研数据的统计与分析 撰写调研报告 修订并提交调研结果 对原始数据进行加工分析 1、表格分析法 即进行市场分析时，借助于表格的形式，对分类房地产市场的供求状况和价格水平进行简明扼要的介绍。以初步判断市场状态和发展趋势。 2、数理统计方法 3、图形分析法 成果归档 总结经验 数据类型 （一）德尔菲法 （二）层次分析法 合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化。 分解—组合—层次结构 和积法具体计算步骤： （三）其他常用方法 归纳分析法 演绎分析法 比较分析法 结构分析法 （一）线性回归分析 （二）判别和聚类分析 判别分析 指标间差异——判别函数——对未知样本分类 （三）其他常用方法 因子分析 对应分析 多维偏好分析 联合分析 报告主要内容 导言：标题、前言 正文：报告主体部分 结尾：总结和说明 附件：图表和附录 正文主要内容 资料收集方法 原始资料收集方法 二手资料收集方法 访问法 观察法 试验法 内部来源 外部来源 第一节 房地产市场调研的内容与方法 政府统计资料 互联网 商业资