策划方案--来宾世纪星城市场定位策划报告(LB-SJXC-SCDW).docVIP

目 录 来宾市城市性质……………………………………………………2. 项目所在地块性质…………………………………………………4 项目地块的特性……………………………………………………5 项目市场的定位……………………………………………………5 一、来宾市城市性质 来宾市概况 ? 地级来宾市地处广西中部，于2002年12月28日正式成立。总面积13411平方公里，总人口238.33万人，有壮、汉、瑶等民族，少数民族人口177.83万人，占总人口的74.63％，农业人口204.74万人，占总人口的85.91％。现辖四县一市一区，即忻城县、武宣县、象州县、金秀瑶族自治县、合山市(县级)、兴宾区。来宾市区位优势明显，交通便利，四通八达。来宾市旅游资源丰富独特，自然资源丰富，森林覆盖率达43.34％，矿产、水电资源丰富，煤炭、重晶石储量和发电量居广西首位，是广西目前最大的能源基地，可利用水能资源117.12万千瓦，目前仅开发了8％，发展潜力巨大。 桂中第二工业城市 来宾市自然资源丰富，已探明各种矿藏达20多种，其中重晶石、煤炭、锰等7种矿藏储量居广西首位，象州重晶石连续多年出口居广西第一，合山煤炭储量达6亿吨，号称“广西煤都”。金秀大瑶山蕴藏着金、铜、铁、水晶、重晶石、花岗石等十多种矿产，素有“万宝山”之称。境内水资源十分丰富，发展水电有着得天独厚、非常优越的地理条件。以上所述的来宾丰富自然资源为打造打造桂中第二工业城市创造了资源基础。新规划的A区和B区两个工业园区，以“高、新、强”为目标，按照功能齐全、科技先进、环境优美的现代工业园区要求设计，引人瞩目。市委、市政府坚持“工业立市”的发展战略，发挥优势，突出重点，扩大总量，优化结构，走新型工业化的发展道路，努力加快来宾市工业化进程。 来宾市房地产目前现状 有好的园艺环境的小区目前是空白状态。 大量的住宅形态还处于比较原始的、 “占天占地”的、自建的“筒子房”。 近年来来宾市房地产业呈缓慢增长态势：房地产平稳、宅基地停止销售、商品房供应不足、销售火爆、个人购房成为消费主体、空置率低。增长缓慢最主要的原因是可供开发的土地供应量不足。 房地产商务形态比较落后。 2004年，来宾房地产业楼市价格剧升，供量明显不足，旧城区土地资源紧缺，形成寸土寸金建房的投资热潮。由于来宾市近年市区内住宅供应不足，市场对房价提升有预期心理，使来宾市房价不断攀升。但是在城市未出现大规模的机械人口增长之前，房价的上升空间还是比较有限的。 4、2004年后来宾房地产投资预测 ???? 2004年后，来宾房地产市场在数年的时间内将整体呈现持续、稳定、快速、健康、良好的发展态势。 第一，国民经济的发展，居民收入增加。近年来，生产总值均以两位数的速度增长。2004年144.47亿元，同比增长12.4%，居民储畜存款余额54.73亿元，增长16.0%。居民收入不断增加，使购房成为现实。 第二，城市规模发展提速扩容。来宾是广西重点发展的城市之一，按照城市的人口标准，未来几年内，城市人口将增长20万至30万人。据此比较保守地估算，对房地产的需求将在450万平方米左右（政府网资料）。 ??? ?第三，大规模城市建设的支持。来宾是个新建城市，现在城北区、华侨投资区、工业园区的开发和建设已经实施，几年后，来宾市的政治、经济、文化中心将向新城区转移，随着城市建设的进一步展开，这一因素将继续支撑着房地产业的发展新城区的发展、新行政中心的迁移，将导致大量人口从老城区向新城区转移，同时带动大幅度的机械人口增长，从而带来对房地产新的一轮需求。 二、项目所在地块性质 1、本案用地位于来宾市华侨开发区，原为来宾市华侨农场，北面临近南柳高速公路，具有优越的交通环境；南面为农业区，东面直接与来宾市老城区相连。项目所在地块周边的城市规划道路均为60米宽，为项目的发展奠定了良好的交通基础。 2、新城区与老城区之间贯穿柳南高速公路，属于生地，完全没有商业文化沉淀，目前也没有任何商业氛围也还没有任何新搬迁的人口。 3、因本案所在地块是新城区故有以下优势： 规划水平是高标准、高水准。 其配套设施完善。 这里的环境是绿色化、生态化健康派环境。 新城区的发展、新行政中心的迁移，将导致大量人口从老城区向新城区转移，同时带动大幅度的机械人口增长，从而这里将成为来宾市新的行政中心、商业中心、高尚居住中心。 三、目地块的特性 项目地块位于柳南高速公路西南向，项目净用地约517亩。 项目地块属于商业用地和住宅用地的混合地块。用地形状呈正长方形，东西走向，地势为比较平坦，起伏不大，开发难度低。 唯一的开发障碍是地块上有高压输电网，但是该输电网计划迁移 。 4、项目地块在建筑体规划上主要以商业街的形式结合集合住宅进行 体规划