高档住宅小区工程项目立项投资建设计划书.doc

本报告的主要内容 总论 概况 建设条件及建设规模 实施计划 市场需求分析及营销策略 经济分析 风险分析 存在的问题与对策 结论与建议 一、总 论 （一）项目提出的背景： 《凤天锦园》工程项目是在开发分公司努力寻找适合公司中、短期开发项目延续发展的前提下，经过对十个预选项目的逐一考察、分析和筛选，并与晨光集团多次协商后初步确定下来的开发项目。 （二）项目开发的历史背景： 沙坪坝区的城市建设在区委、区府的正确领导下，取得了迅猛发展的可喜成绩。在旧城区逐步得到改造的同时，新城区的开发建设也被提上了重要的工作议事日程。沙坪坝区南部新城（即凤天新城）片区的综合开发，经过多年的精心策划和反复论证，已获得市、区各级主管部门的批准。南部新城区的综合开发由此孕育而生。 （三）项目开发的必要性 随着南部新城片区综合开发步伐的不断推进，其项目所在地将成为沙坪坝区投资置业，经济增长的新热点。同时通过南部新城区的全面开发使新城区以原有城区为依托，从而实现旧城区的产业转移，人口分流，进一步增强城市功能，使城市布局更加趋于合理。 （四）项目开发的现实性 本报告认为，沙坪坝区凤天新城正处在城乡结合部，又邻近在新建沙区政府的周围，该地块的综合开发能加快沙坪坝区经济发展和城市拓展建设的客观要求，在技术上可行，经济上合理，能收到明显的经济效益和社会效益。同时通过对该项目的综合开发为沙坪坝区南部新城的全面启动将会起着重要的推动作用。在不久的将来一个起点高、标准高、功能齐备、设施配套、环境优美、居住舒适的文明综合小区，将矗立在沙坪坝区南部新城之中。 二、概 况 （一）项目名称： 凤天锦园 （二）项目建设单位： 重庆渝开发股份有限公司 （三）项目建设地点： 沙坪坝区覃家岗镇新桥村 （四）项目用地条件： 凤天新城（即南部新城）位于沙坪坝区的南部，南边紧临石新路，北边是第三军医大学。西边以现有村道为界，东边到龙洞弯的山脚下，规划总用地为60.75公顷。 《凤天锦园》工程项目位于该南部新城片区的中心区域，由8-1#、8-3#、13#、14#地块组成（8-1#、8-3#地块位于凤天路的西侧，13#、14#地块位于凤天路的东侧），总占地面积为8.75公顷，折合为131.25亩，其地理位置和房地产开发口岸十分优越，土地增值潜力较大。 《凤天锦园》工程项目用地范围内绝大部分用地在海拔288.73米至333.56米之间，属典型的低丘陵地，山丘为东西走向，是较好的城市建设用地。 （五）项目用地性质： 现有用地主要为农地，鱼塘和农宅建设用地。以及沙坪坝区三星制药厂，第八中学校办工厂，沙区金华电器厂，部队通讯连（现改为通讯兵工程学院用地）和两个砖瓦厂。由南向北的凤天公路已建成通车。 （六）项目的区位优势： 项目用地背靠青山，视野开阔，环境清新而优雅，紧邻未来沙坪坝区行政居住新区，确系理想的居住休养地。 1、突出的交通优势 项目所在地向南1.2公里是成渝高速公路起点，西边有犁树湾火车北站和即将落成的渝长高速公路，北边有重庆火车站和长途客运站，南边紧临规划的城市干道石新路，远期规划的地铁线也穿越其下。为此形成四通八达的交通网络，具有突出的交通优势。 穿越项目所在地已建成的凤天路是沙坪坝区南部由南向北的重要交通干道，具有重要的交通联系作用，也是沙坪坝区旧城拓展的重要基础。 2、具有完善的周边市场体系 项目所在地南面是西南物资交易市场，凤鸣山中学、小学和上桥工业园区，西面有梨树湾工业区，第三军医大学，北面有沙坪坝区安居工程“都市花园”。项目所在地附近有马家岩建材交易市场，白马凼家具交易市场以及巴山机动车交易市场。上述条件具备了良好的服务潜能和广阔的市场购买力。 3、具有良好的生态环境 项目所在地东面是城市总体规划确定保留的大面积城市绿化地，西面有远期规划的高滩岩公园和城市绿色屏障——歌乐山森林公园，具有良好的生态环境。 综上所述，项目所在地周边环境十分良好，区位优势十分优越，预测该处房地产开发的起动具有良好的市场前景。 （七）编制该可行性研究报告的依据 1、《凤天锦园》工程方案图（已审批）及13#、14#地块初设图。 2、重庆市城市规划管理条例 3、城市居住区规划设计规范GB50180-93 4、全国统一建筑安装工程工期定额 2000年版 5、重庆市房地产业税费政策汇编（一）、（二） 6、重庆市人民政府