房地产市场供求协调度研究——以银川市为例.pdfVIP

第14卷第2期 宁夏工程技术 V01．14No．2 2015年6月 Ningxia Jun．2015 EngineeringTechnology 文章编号：1671—7244 2015 02—0127—05 房地产市场供求协调度研究 ——以银川市为例 王晓涛， 拓星星， 邓 宇+ 宁夏大学资源环境学院，宁夏银川 750021 摘要：采用主成分分析法，对2004--2013年银川市房地产市场供求协调度进行分析、研究．结果表明， 银川市房地产市场总体需求大于供给，协调度指数大部分处于正常运行区间或基本正常运行区间，只 有2009年出现在异常运行区间内，说明近十年银川市的房地产行业发展相对稳定，供需较为协调． 关键词：主成分分析法；房地产市场；供求协调度；预警区间 中图分类号：F293．3 文献标志码：A 近年来，随着我国经济的高速发展和城市化进 分分析法主要是对多维变量空间进行降维处理，就 程的加快，房地产市场正以空前的速度发展，房价 是利用它力保原始数据信息丢失最小，也是保证原 也持续走高．而房地产作为我国国民经济的重要组 始数据信息损失最小为前提，经过线性变换和舍弃 成部分，其稳定的发展对我国国民经济的发展至关 部分信息，以少数的综合变量取代原有的多位变量， 重要．我国房地产市场发展时间短，且尚不成熟，由 这样做的目的就是既简化研究工作，又抓住了主要 于房价一直处于爆发式增长的态势，短期内房价过 的研究变量…． 快上涨会带来房地产泡沫，一旦这种泡沫破灭将对 主成分分析法的计算步骤如下： 我国的经济发展非常不利，因此，政府部门需对房 1 初始化指标．设有m个指标，每个指标观测 地产市场进行宏观调控，使其走人正确的发展轨 值为n项，进行主成分分析的模型为 道．白2010年以来，政府相关部门连续出台了限 Fl 01lxl+a22啦+…+％lzn． 购、限价、限贷、加息等多项房地产调控政策，调控 F2 012戈l+az2x2+…+％2戈n． 力度前所未有．2011年后，调控初见成效，但总体来 看，目前我国房地产市场还是没有达到真正的平稳 Fm -- tlmzl+02m石2+…+q啪戈凡 发展状态，高房价仍超出普通百姓的承受范围，还 将指标矩阵F 扎孙…，％ 的数据标准化，F 需要政府继续加强监督和调控．房地产市场供求状 况对房价的影响最为直接，供求关系的研究就显得 表示第J个指标． 异常重要．本文以银川市为例，采用主成分分析法 对银川市房地产供求协调度进行分析，从而为正确 地把握房地产市场的供求状况提供依据，以促进银 誓 了1i；％；51『 击i； x。-xj 2． 川市房地产市场健康、稳定的发展． 2 求标准化指标的相关系数矩阵R r0～， 1研究方法 。 者n互[ 戈。《i afaj--Xi ]． 1．1主成分分析法 3 求相关系数矩阵足的特征值．根据特征方程 主成分分析 PrincipalComponentAnalysis 又称 ≤A。． 为主分量分析，1933年由Hotelling首次提出．主成 收稿日期：2014—05—20 作者简介：王晓涛 198卜 ，男，硕士研究生，主要从事城乡规划与房地产开发研究． 万方数据 128 宁夏工程技术 第14卷 4 计算贡献率和累计贡献率。此时，主成分的 产市场供求协调度指标体系 图1 ． l f销售面积，竣工面积 贡献率为_竺一， 五，i 1，2，…，P ； 【商品房销售额／房地产投资额 房地产供求协调度指标体系 竣工面 ! ，施工面积 二A^ 女 l 商品房空置面积／3年竣工量 i 1商品房均价增长率／入均可支配收入增长率 11 乞A^ 图1银川市房地产供求协调度指标体系 而累计贡献率为譬上一， 涪l，2，…，P ． 2．2原始数据 己A女 ^ l 5 确定主成分的个数，建立主成分方程．选取 辉[踟等文献资料的数据进行收集、整理与计算，得 主成分个数的常用方法是根据累计贡献率，一般以 到2004--2013年银川市房地产市场供求协调度的 85％为界限．若前后一1个主成分的累计贡献率小于 原始统计数据 表1 ． 85％．而前后个主成分的累计贡献率大于或等于 2．3银川市房地产市场供求协调度指标 85％，则就取丘个主成分． 根据表1中的银川市房地产市场供求协调度的 1．2“3盯法则” 原始统计数据，计算得出银川市房地产市场供求协 基于“3盯法则”，通过计算房地产供求协调度各 调度指标数据 表2 ． 个指标数据系列的中心值E和标准差矿，得出偏离 2．4主成分分析 中心值1倍标准差的区间[E一盯，E+盯】，属于正常运 利用SPSS17．0统计分析软件进行主成分分析， 行区间；偏离中心值1～2倍标准差的区间