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中国将成为全球零售业的新高地 【财新网】（记者 李慎）11月10日，全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕（纽约 证券交易所代号：CBG）发布了全球商业地产市场观察，根据此项研究分析，未来全球商 业地产市场高点将在中国。 全球商业市场观察 全球经济复苏加快 目前全球经济复苏势头开始加快，预计2010年几乎所有市场都将出 现正增长。不过，增长步伐并不一致。亚太地区的新兴市场增长最为强劲，成为领头羊，紧 随其后的是拉美地区。北美和西欧地区的经济复苏相对更为脆弱，且落后于其他地区。 消费者信心好转 在就业前景看好的带动下，全球消费者信心好转，使得众多成熟市场的商 业增长好于此前预期。不过，鉴于目前失业率仍然居高不下，并且未来一至两年内可能仍将 如此，消费者信心要恢复至长期增长水平尚有一定的距离。因此，目前消费者仍保持谨慎的 消费态度。不过，亚洲地区，尤其是中国的情况例外。亚洲地区的消费者似乎正在以前所未 有的水平花费其新获得的财富。 零售商表现更为活跃 零售商寻求开设的店面数量日益增加。不过与此同时，零售商仍持审 慎态度，其扩张主要关注于已进入的市场。租户继续关注于主要城市的最佳地段，从而加剧 了最佳地段与其他地区市场之间的两极化现象。众多优质地区商业空间的空置率较低，而很 多次级地区的商业空间空置率仍然处于历史高位。 优质空间的租金保持平稳 受租户需求强劲的影响，优质空间的租金保持平稳，上述三大地 区的部分城市的商业空间租金出现了强劲的同比增长势头。相反，次级地区的商业空间租金 继续下跌。 中国零售物业市场 中国的GDP 在过去10年中录得了9.9%的年均复合增长率。持续的经济增长以及从未间断 的城市化进程正推动着中国在全球财富国家排名中的不断攀升。根据瑞士信贷最近的一份研 究报告，中国成年人人均财富在过去十年中翻了三番，从 2000 年时的6,000美元增长至了 2010年的18,000美元。迄今为止，中国的家庭总财富已经排名全球第三，总量落后日本20% 左右，但比排名第四的法国领先约35%。 中国消费者不断增长的消费能力同时还推动了国内零售业的快速发展，并触发了消费模式的 一种改变。中国消费者如今开始追求更为多元化的购物体验，食品消费比重从1995年时的 50%减少至2008年的38%也进一步证实了这一趋势。 这些强劲的中国经济及市场基本面由此给予了全球零售商充分的理由进入中国零售市场。在 过去的20年中我们看到各类全球零售商陆续进入中国，而随着中国二线及三线城市零售环 境的日趋成熟，零售商不再将其业务范围局限于东部沿海城市，而是开始逐步向内陆及西部 城市扩张。 尽管由海外及国内零售商不断扩张所带来的需求依然十分旺盛，部分二线及三线城市目前正 经历着由过量供应所导致的阵痛期。根据世邦魏理仕最新的研究数据表明，我们所跟踪的部 分二线城市在过去9个月中出现了不同程度的租金波动。这很大程度上是由短期供应高峰对 市场租金水准施加下行压力所造成的。 然而，由于这些二线城市必须将其主流零售模式从传统的百货公司往现代购物中心进行转 型，以满足零售商及消费者的最新需求，阵痛是无法避免的。我们相信随着供应高峰的逐渐 消退以及优质零售物业升级换代逐步完成，中国主要城市的零售市场表现将在中长期内保持 积极。 亚洲区商业市场概况 第三季度，众多亚洲经济体继续增长，这是因为这些经济体的政府刺激计划带动了其商业支 出和国内需求，从而有效地抵消了对美国和欧元区净出口下降的不利局面。日本继续表现不 佳。在此期间，日本政府被迫实施了量化宽松货币政策，并将基本隔夜拆借利率降至实际为 零的水平，以便抑制日元升值带来的不利影响。与此同时，资产价格的日益上涨以及亚洲货 币的不断走强促使该地区其他国家的政府实施融通性货币政策，以便在不阻碍其经济复苏的 前提下重新保持经济增长的平衡。对亚洲地区经济的近期发展前景，经济学家仍然一致看好。 今年10月，国际货币基金组织预计2010年亚洲的增长率将约为7.9%，2011年将为6.7%， 是全球所有地区中增长最快的。不过，预计2010年底以及2011年亚洲地区的经济增长将开 始放缓，其主要原因是该地区的各个经济体在面临需求压力时将会采取不同的紧缩货币政策 所致。 亚洲地区经济回升也使其商业市场受益，第三季度商业市场继续保持坚挺，其有利的增长 因素包括消费者信心不断增长、就业市场好转以及入境游客数量增加等。台湾、香港和中国 大陆地区的零售额同比增长24.3%，日本的零售额同比增长为4.3%。与此相反，新加坡尽 管入境游客数创下历史新高，但其零售额并未得到提升，今年8月份同比下挫1.2%，六个