1%2b6-文件出台后工业用地土地价值研究.pdfVIP

“1+6力 (李 湘) 为贯彻落实国土资源部、广东省人民政府批复的《深圳市土地管理制度改革总体方案》 和《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快转变经济发展方式的决定》，推进土地节约集约 利用，优化空问资源配置，拓展产业发展空间，更好地促进产业升级转型，2013年1月7 日深圳市人民政府发布《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》 (深府[201311号文件)及其配套文件《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办 圳市宗地地价测算规则》(深规土[2013112号)、《深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实 展产业配套住房的意见》(深府办[201314号)，2014年先后出台《(深圳市工业楼宇转让管 理办法(试行))实施细则》(深规土(2013)721号)和《关于工业楼宇转让管理有关事宣 的通知》(深规土)。(以下简称“I+6”文件) “1+6”文件的出台对深圳工业用地土地价值产生较大的影响，本文就“1+6”政策内 涵、工业用地的地类规定、工业用地地价定义、影响工业用地土地价值的因素进行研究。 一、。1+6一政策内涵 “1+6”文件出台的背景是深圳大力发展总部经济、战略性新兴产业、先进制造业、优 势传统产业所需要的土地资源、空间资源受到制约，通过实施“1+6”文件促进产业综合体 规划、产业用地用房供给、产业土地二次开发利用，提高产业用地土地综合利用效率。“1+6” 文件对相关内容进了纲领要求和相关深化和细化，使之具有可行性和操作性，对工业用地的 产业综合体发展方向、土地价值和开发成本具有较大的影响。 1、深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见(深府1201311号) 该文件内涵是创新土地管理模式、土地混合用途、产业用房供给、产业配套设施、土地 二次开发和产业用房监管，达到拓展土地资源、空问资源，保障产业用房和配套设施，土地 方、产业方、政府方合作共赢的目的。 2、‘深圳市人民政府办公厅关于印发完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法的 通知(深府办[201311号) 该文件内涵是建立健全产业用地供应的信息公开与收集制度，将原农村集体经济组织继 受单位可用的产业发展用地纳入全市统一的±地市场，有效拓展产业用地来源；农村集体用 地的利益主体可以进入市场进行交易，而不是先国有化再进行交易，是土地管理制度的一个 重大突破。 3、‘创新性产业用房管理办法(深府办|201312号) 343 该文件内涵是建立一个新的创新型产业用房交易平台，大量的产业用房交易将会形成一 个独立的市场。 4、‘深圳市工业楼宇转让管理办法(深府办[201313号)、‘深圳市工业楼宇转让管理 办法(试行))实施细则(深规土(2013】721号)和‘关于工业楼宇转让管理有关事宜的 通知)(深规土f2014】428号) 该3个文件主要内涵是对工业楼宇分割转让范围、工业配套分割转让方式、工业楼宇登 记模式、增值收益上缴比例作了明确的规定，文件具有较强的可操作性和市场适宜性。 5、‘深圳市宗地地价测算规则(深规土12013]12号) 该文件的内涵是实施差别化地价标准、细化地价测算规则、鼓励工业用地节约集约利用， 对工业用地地价容积率修正系数作了明确的规定。 6、‘深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见)(深规土【2013】22号) 该文件内涵是提高闲置土地处置效率和细化闲置土地处置方式。 7、‘加快发展产业配套住房的意见(深府办[201314号) 该文件的主要内涵是对加快发展产业配套住房、配建产业配套住房、产行产业配套住房 租售并举、加大政府集中建设产业配套住房的力度作了明确的规定。 二、工业用地的地类规定 根据《深圳市城市规划标准与准则》(2013年)关于工业用地分类的规定，工业用地包 括普通工业用地和新型产业用地。普通工业用地和新型产业用地在范围、适建用途、土地混 合使用规定和地块容积率上限有一定的区别。普通工业用地的范围主要是以生产制造为主的 工业用地，新型产业用地是融合研发、创意、设计、、中试无污染生产等创新型产业功能以 及相关的配套服务活动的用地。详细如下： 表2一l普通工业用地与新型产业用地对比 类别 类别名 地块容 范围