某地区项目管理及前期定位管理知识报告分析.pptVIP

（下册） 第九部分：项目开发建议 项目开发 分期建议 1 3 安置区 安置区 2 短期目标：建立轰动效应 建立充分的竞争优势 项目启动模式 实现 原则一：进入性优先 原则二：有利于项目展示 原则三：高端产品入市，树立形象， 原则四：控制规模，制造稀缺 启动的原则： 地块视角 启动原则 市场视角 进入性优先 有利展示 高端产品入市 控制启动规模 项目开发 启动原则 第十部分：项目推售策略 项目占地206.4亩，建筑面积约合35万㎡ ，其中商业面积约6万㎡，住宅面积约29万㎡。根据市场数据，淇县房地产市场2010年推售量为18.69万㎡，销售率71.7%，当年销售13.4万平方米，且以每年35.5%的速度递增。另，本项目涉及到城中村拆迁安置，初步预估在2012年9月前完成拆迁。 我司建议： 项目分三期开发，整体销售周期为4年。（2012.9——2016.9） 整体策略 1 2 安置区 安置区 3 短期迅速回笼资金,规避项目前期投资风险;中后期,稳步开发,逐渐形成品牌优势. 通过前期打造,树立市场品质形象,为大体量销售奠 定基础 2012年9月——2014年9月销售8万平方米左右, 迅速回笼资金 短期目标 通过项目的成功操作,在区域市场形成企业和项目 品牌,为企业在淇县扎根打好基础 中期目标 长期目标 企业目标 项目入市时机评估： 入市时机 （一）工程角度评估 ??? 项目于2012年9月初开始运作，根据目前项目现状，在保持正常工程状况下，整体进展预计分以下几个时段（整个项目分三期开发，其中一期为启动区，所以这里以一期部分计算时间，安置区和一期工程同时开始）： 一期工程进度预推 开工 出地面 结构封顶 竣工交房 多层 2012.9 2012.11 2013.3 2013.9 高层 2012.9 2013.1 2013.8 2014.5 根据项目工程进度时间预测，本项目在2012年12月份具备公开发售的基本条件。 入市时机 入市时机 （二）竞争角度评估： ??? 本项目的工程进度晚于竞争楼盘，相应入市时间也会稍晚。目前淇县推向市场的楼盘主要有朝歌首府、朝歌雅园、华泰新城、新城佳苑等，因此这些楼盘前期的大规模的宣传推广活动，为本项目的入市带来可乘之机。本项目可以充分利用竞争对手热炒、宣传之利，采用内部认购的形式快速入市，凭借地盘包装、产品（样板房及部分园林）的市场差异性，抢夺竞争对手客户。 ??? 因此，从工程角度及竞争角度评估，建议本项目提早在10月份接受登记，11月份进行内部认筹，抢夺竞争楼盘客户。 根据我司对淇县房地产市场的调研同时结合本项目实际情况，我司建议将项目一期的整个销售推广阶段分为以下三个时期，共八个阶段，详见下表： 阶段 阶段细分 时 间 销售目标 高调入市 接受咨询期 2012/10/01—2012/10/31 接受登记 正式内部认购期 2012/11/01—2012/12/15 开始排卡认筹 市场热销期 热销初期 2012/12/16—2012/12/31 销售总套数的20%，累计为20%。 热销中期 2013/01/01—2013/05/31 销售总套数的25%，累计为45%。 热销持续期 2013/06/01—2013/10/31 销售总套数的20%，累计为65% 热销后期 2013/11/01—2014/03/31 销售总套数的15%，累计为80% 尾盘销售期 尾盘初期 2014/04/01—2014/08/31 销售总套数的10%，累计为90%。 尾盘后期 2014/09/01—二期入市 销售总套数的10%，累计为100%。 销售阶段 安排 一期建筑面积约8万㎡，房源预计约700套。 时期 事项 详细内容 高调入市 销售单位 以综合质数最差单位为主，搭配少量优质单位。 价格策略 以市场超低价入市，争取部分单位能在同片区中以绝对优势价出售，增加市场吸引力。 销售情况 若达到推出单位的80%以上，同时销售率满足总体销售率的10%左右： 即时加推单位，按时进入市场热销前期。 若达到推出单位的50%以上，同时销售率占总体销售率的7%——8%左右： 加强营销组合和自身包装、调整加价幅度，按时进入市场热销前期。 若未及推出单位的30%，同时销售率占总体销售率的5%左右： 分析原因，完善自身包装、相应调整公开发售策略，公开发售时间略为推迟。 市场热销期 销售单位 前期：少量较差单位、部分中等单位、部分优质单位相结合； 中期：部分中等单位、部分优质单位相结合； 后期：中等单位、优质单位相结合 价格策略 价格逐渐向上扬，在市场上保持价格不断上升的形象，不断给到客户楼盘增值的信心。 销售情况 若达到推出单位的70%以上，同时销售率亦满足总体销售的70%： 继续加强广告宣传力度，加推后期单位，利用已有人气，一