某地区项目管理及整体管理知识定位分析.pptVIP

* 通过二级市场反推出的地价水平，对银润一级开发经济测算结果如下 分期策略 方案一测算结果 销售利润 40.12% 销售净利润 24.29% 税前成本利润率=利润总额/总成本费用 67.01%　 税后成本利润率=净利润/总成本费用 40.6%　 * 区域资金流量图显示区域开发至2011年起扭亏为盈，当年实现累计盈余为0.31亿元，截至2013年实现总盈余3.91亿 分期策略 方案一测算结果 -0.55 3.10 2.19 1.67 盈余资金（亿） 2.74亿 4.60亿 2.19亿 4.19亿 2009 2010 2011 2012 2.00亿 2.19亿 1.50亿 3.86亿 产出（土地出让收益） 历年投入与收益曲线 投入（土地开发投入） 土地开发累计盈余曲线 累计盈余资金（亿） -3.55 3.61 0.31 -1.88 2008 2013 0.45亿 3.00亿 0.15亿 3.91 -3.00 -3.00 0.30 * 1期 3期 2期 1期 4期 2期 1-1 1-2 2-2 2-1 以稳健现金回报为目的，考虑分期土地增值因素带来的影响预测未来收益 推出 次序 物业类型（公顷） 商业配套（公顷） 总占地 （公顷） 物业类型 占地规模 商业配套 占地规模 1期 1-1 小高层;洋房 6.5 — — 36.4 1-2 豪华独栋;独栋;排屋 27 主题酒店、10栋别墅酒店 酒店4.2;另公共空间0.2 2期 2-1 小高层;洋房;排屋 6.5 — — 27.2 2-2 豪华独栋;独栋;排屋;洋房 18.9 创意村;商业;公共广场 共1.8:创意村1 商业0.3;公共广场0.5 3期 豪华独栋;独栋;洋房;排屋 22.9 公共广场;社区医疗中心 公共广场0.2;医疗中心0.4 23.5 4期 豪华独栋;独栋;排屋 26 公共服务中心;商务会所 服务中心0.2;会所0.3 26.5 总计 106.3 7.3 113.6 分期策略 方案二 * 分期 豪华独栋 独栋 联排别墅 花园洋房 小高层 1期 4 19 4 2 3 2期 1.14 9 6 5.06 4.2 3期 4 12.4 3 3.5 — 4期 7.32 15.22 3.46 — — 分四期土地出让的配比与各期住宅物业用地配比 分期　 总计用地 住宅用地 创意村/商业 酒店 公共空间/配套 郊野公园 1期 36.4 32 — 4.2 0.2 — 2期 27.2 25.4 1.5 0.3 — 3期 23.5 22.9 0.4 — 0.2 0 4期 26.5 26 — — 0.5 — 各期产品配置比例 各期住宅产品配置比例 公顷 公顷 分期策略 方案二 * 一期推地36.4公顷，酒店4.2公顷，住宅32公顷，另有2000平米的DIS中心。 其中1期1号地块1-1占地5公顷；2号地块1-2占地31.4公顷 地块住宅容积率： 1号：1.04 2号：0.28 市场背景 城东板块开发起步，项目地块外浙大美波登项目刚启动，城东整体不成熟。一期为项目地块启动区，项目地块起步开发 开发策略 在生态绿色的整体环境中选择地块价值最高的1号地块启动，并建设纯生态五星酒店，培育地块价值。同时推出10栋别墅酒店，做足会议市场 物业组合 纯生态五星酒店31000m2 10栋酒店别墅11000m2 1号地块1-1：小高层30000m2 ；花园洋房20000m2 ； 2号地块1-2：豪华独栋40000m2 ；独栋190000m2 ；排屋40000m2 主题酒店配套 共2000平米会议中心，包括一个200人的大会议室，设计600平米；3个中型会议室，单个容量50-100人，共900平米；11个小会议室，单个容量10-20人，共500平米 绿色、生态特色的露天泳池+ 室内泳池、休闲天庭（修身/养生台、氧吧台……）、独特SPA馆、网球场、迷你高尔夫 另外，每栋别墅酒店配备120平米功能完备会议室 商业及配套 特色商业街； DIS（区域识别系统） 地块东侧沿杭长东路设置隔音带 吸引客户 安吉外部，主要以上海为代表的长三角的商务会议客户；部分江浙沪二居高端客户；部分投资客；部分安吉本地高端改善二居 第一期（2008-2009年）：五星级生态主题酒店高调启动，并同时推出10栋完备生态别墅酒店，打造“最生态、最绿色的度假商务空间”，吸引外部高端商务会议客户，塑造特色商务度假区形象 城东板块开发起步，项目外浙大美波登项目刚启动，城东整体不成熟 2期 3期 4期 ② ① 2期 3期 4期 1期 2期 1期 4期 2期 1-1 1-2 2-2 2-1 3期 方案二 * 一期投入及收益 开发项目 描述 建筑面积（m2） 项目投资成本 （万） 项目收益 主题酒店 特色生态酒店，配置2000平米会议中心、室内/室外泳池、休