某地区项目管理及最终定稿管理知识分析.pptVIP

后西湖时代向前钱塘时代过渡，富豪市场向新贵市场转移 杭州房地产市场区域格局——以西湖为核心向周边扩散。 由于西湖区域开发较早，目前土地存量稀缺，湖滨区域的商品房的单价的上升空间已很有限。 政府前几年把开发的重点转移至钱塘流域，导致这两年这一区域的土地放量较大，钱江新城第一批新项目的上马正式拉开了钱塘江两岸开发的序曲。 目前，钱塘江沿岸的开发还处在初级阶段，有大量的土地储备和大量待开工的新项目，商品房的单价还有很大的上升空间。 九堡 6000-7000元 三墩板块 6500－7000元 萧山板块 6000元 下沙板块 4500-5500元 钱江新城及江北 1－1.3万元 黄龙 1.2-1.5万元 武林板块 1.5万元 湖滨板块 2-3万元 德胜板块 7000元 滨江区板块 7000-8500元 闲林及西溪板块 4500—6000元 城西 8000-12000元 二级新房市场 杭州：城市的发展进入主动郊区化阶段 对产品品质的要求提升 促进供应上进一步增强房屋的品质 城市的发展进入主动郊区化阶段 G D P 大 幅 增 长 人 均 G D P 大 幅 增 长 国 民 购 买 力 水 平 大 幅 度 提 升 上海经济高速发展核心城市向外辐射的边际效益。 由旅游业带来的外来人口对GDP的贡献。 把萧山、余杭等私有工业较发达的县划入杭州市的版图。 绝对人口的数量没有明显增加。 需求总量没有明显增加 房地产的投资性增强 对政策的敏感度增强了 城市房地产走势预测 城市站位 宏观经济分析 城市发展状况及规划 房地产市场现状 区域概况 附件：相关政策对城市房 地产业发展的影响 Contents 起于05年的这场调控风暴，以限制价格的涨幅、打压投资炒房为主，目的在于规范楼市、平稳房价、遏制投机；时至2006年，政策逐渐细化，力度增强，强调土地资源的节约和房地产作为消费品的属性。 大势分析 2005-2006年政策出台时间轴： 2005-2006年房地产相关政策出台时间轴 未来政策预测： 将提高豪宅购买客户的首付比例，具体措施可能如下： 第一次购买的物业建筑面积在144平米以上的首付将提高到4成； 第二次及以上购买的物业建筑面积在144平米以上的首付将提高到5成； 对于豪宅客户的按揭利率将有可能提高。 3月 预售合同备案撤销新制度 稳定房价“旧八条” 7月 4月 国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求 “新八条”打击炒房、炒地 6月 个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施 5月 七部委《关于稳定住房价格工作的意见》 房贷首付提至30% 贷款利率调高 1月 出台住房公积金管理，自由职业者也可享受住宅公积金政策 放宽房龄在10年左右的二手房贷款 国务院召开常务会议，国六条出台 5月 6月 国十五条出台，进一步释诠国六条。 区域板块 后续供应量（万M2） 特点 代表楼盘 市中心 50 盘少量小，写字楼比重大于住宅，物业抗跌性好。 世贸丽晶城、水岸城市花园、紫庭花园、野风现代城三期现代景苑。 文教区 60 新盘上市时间集中，体量都不大，位置呈散点状，未形成规模效应。市场供小于求。 枫华府第、银马公寓、兰庭国际、中豪·晴园、今日嘉园、梧桐公寓、杭州湾·文菁苑等。 滨江区 140 房源供应量大，竞争激烈，市政扶持，客户的认知度逐步增强，房源总体面积偏大、总价偏高。 水印城、春江时代和锦绣江南、慧谷、倾城之恋与风雅钱塘、瑞立·中央花城。 钱江新城 100 土地供应量大 定位比较高端， 金色海岸、金色家园、倚天·盛世钱塘、钱江时代 城北 50 重心西移，向三墩方向靠拢。 协安景尚，嘉泰馨庭、亿城嘉园、万家花城、清水公寓、锦昌文化二期等 小计 400 2006年下半年杭州楼市后续供应量 接下表 三墩 40 新盘上市集中，后续供应量大。 亲亲家园、文鼎苑、西城年华、三墩颐景园、兰韵天城、天阳·美林湾等 闲林、老余杭 100 房源供应量大，投资需求的比重较大，2006年受宏观调控的影响也大，开打价格战。 庭院深深、青枫墅园、翡翠城、新明半岛、星洲翠谷等 九堡、下沙 40 九堡“推延战术”、下沙“低价突围”。 旅游·红苹果、美达·九月庭院、金海·香滨湾、海天城、伊萨卡、之江铭楼等 临平 60 新盘上市集中，供应量大。 东海·水景、华鼎豪园，绿城·蓝庭、天都城天河苑、天泉苑和爱丽山庄二期、星雅嘉园二期等 萧山 100 供应量大，老城区、江景资源板块客群显著区别。 佳境天城、新白马公寓、湖滨花园 等 城西、城东、良渚、转塘、银湖、新城北 100 供应量大，开发小区规模也较大 大有·清竹蓝庭、华立·永通逸城、清源·上林湖、富春·泉水湾等 小计 440 宗地名称 土地座落