万科杭州西溪项目管理及定位管理知识分析报告.pptVIP

综合研判 优势 劣势 交通动线法 处于客户日常工作出入动线 受众频率较高 为车行主干道 路幅较宽 且受到绿化带遮挡 商业效应法 处于客户日常生活娱乐集散地 公寓目标客户集中效应强 客户档次不高 只符合公寓客户需求 本案经济指标决定项目只能以公寓为主体 因此商业效应法更适合本项目利益 谢谢聆听！ 交通条件解读 本 案 目前项目周边交通线路较少，私车出行动线以文一、文二路为主，相对交通配套尚不完善 项目离规划中的地铁二号线古墩路站大约有1公路的距离，相对较远 公共交通体系尚未完善，人口导入基础不具备 配套条件解读 周边配套不足，建议项目用自身配套弥补 本 案 蒋村动迁居住区配套 蒋村原居民居住区配套 项目目前除蒋村动迁居住区和蒋村原居民区中的少数生活配套外，尚无其它配套设施 建议本案以内部配套为主，古墩路配套设施为辅，弥补项目周边配套不足的劣势 周边环境解读 北部：原居民居住区及高压走廊 东部：水产品养殖区域 南部：蒋村动迁基地 西部：空地及农居区域 项目属于尚待开发区域，周边环境相对较差，对本案定位的不利影响较大 北部区域 东部区域 西部区域 南部区域 结论 经济指标 区位条件 交通条件 配套条件 环境条件 地块条件 属于大型项目，相对限制较多 具有规模优势 未来潜力板块 公共交通 相对较少 目前只有少数农居配套 目前周边环境相对较差 产品塑造具有一定难度 内部布局上具有一定发挥空间 具有文化、生太双重规划 尚不能满足交通便利的需要 不能够满足便利生活的需要 缺乏塑造极度高端产品的氛围 纯公寓社区指标限制，产品空间小 目前生活配套和出行条件较弱 项目规模优势明显，未来规划前景看好 纯公寓指标限制，定位中高档产品需要在产品上重点突破 定位初步设想 定位注解/成本推导/定位设想/产品建议 由于目前所了解的项目信息较为有限 因此本次项目建议主要在市场信息的基础上结合有限的项目资料 所得出的初步方向性建议 具体策略意见则需与开发商进一步沟通后再作定论 定位前提 产品推导 项目名称 西溪蒋村项目 净地容积率 ≤2.3 建筑高度 A10：50米 A11：40米 最大层高 １５层 小户型比率 总建１５％ 根据目前已知的经济指标信息，我们认为本项目地块应为纯小高层公寓社区，而由于受到层高的限制，在公寓的排布上可能显得略为紧凑 成本推导 地块1 地块2 地块3 地块4 楼面单价 5284元／平方米 8225元／平方米 4525元／平方米 5217元／平方米 平均楼板价：5000元/平方米 ＋ 平均建造成本：2500－3000元/平方米（小高层） 项目公寓产品预计售价 大于9000元/平方米 公寓竞争推导 当前直接竞争板块 （中心区） 价格 上限8500元/平方米 客户 城西板块西区客户及市区中低端客户 本案作为售价9000元/平方米以上的公寓产品 如定位于周边区域市场，则存在一定风险 必须扩大竞争区域 将目前的间接竞争区域转化为直接竞争区域 公寓竞争板块对比 属性/板块 城西拓展区（本案） 城西成熟区 距离市区 ★ ★ 　 ★ ★ ★ ★ 　 交通便利性 ★ ★ ★ 　 ★ ★ ★ ★ 　 配套成熟度 ★ 　 ★ ★ ★ ★ ★ 　 住宅氛围 ★ 　 ★ ★ ★ ★ ★ 　 自然环境 ★ ★ ★ ★ 　 ★ 　 未来发展 ★ ★ ★ ★ 　 ★ ★ 　 综合评价 自然环境与发展空间是区域最大的优势 本案区域目前综合实力明显不如竞争板块 当前板块存在劣势 产品力将是本案未来竞争的最大砝码 机会挖掘 成本导致本案未来公寓售价可能超出当前核心竞争区范畴 板块目前劣势导致与成熟区的竞争力欠缺 低密度产品是目前整个城西板块的空白点 低密度产品可能是本案产生利润点的一个机会 低密度产品竞争－临近分布 图示 　 　 　 名称 本项目 大城西板块 02省道 沿省道板块 西溪景区 西溪风情 金都雅苑 竹海水韵 西溪山庄 1 2 3 4 2 4 3 1 目前杭州西区与本案板块临近的低密度住宅产品分布主要集中于余杭区的02省道沿线，距离本案大约20分钟车程 项目名称 产品类型 容积率 总供应量（㎡） 已上市体量 （㎡） 目前市场可供量（㎡） 未上市体量 （㎡） 金都雅苑三期 联排/公寓/花园洋房 0.8 11万方 11万方 3578 未来无供应 竹海水韵 花园洋房/公寓/联排 1.2 100万方 64万方 （南区） 83856 （花园洋房） 36万方 （北区） 西溪风情三期 联排/独栋 0.6 50万方 35万方 约5000 15万方 （四期） 西溪山庄二期 联排/独栋 0.3 53万方 30万方 93026 23万方 合计 / / 214万方 140万方 181660 74万方 低密度产品竞争－供应分析 容积率 联排＋独栋产品线容积率在0.6以下 花园洋房＋联排＋