合作运营商业地产的法律风险分析和防范苏州分所宋丽琴.docVIP

合作运营商业地产的法律风险及防范 由于土地的日益稀缺，房地产项目一时成为炙手可热的投资项目， 随着近年来住宅地产限购政策出台、不断细化，商业地产衍生成地产项目投资的新宠儿。相比住宅地产，商业地产投资周期长，投资成本大，合作运营是其重要的融资模式。如何防范商业地产尤其是合作运营商业地产运营过程中的法律风险，成为亟待解决的问题。 一、商业地产运营的法律风险及管理 1. 政策风险 充分关注涉及行业的政策过程，必要时主动地搜集相关的政策背景资料，积极地参与政策的调查、论证。一旦政策风险业已形成，则重新商定新的发展对策，特别是要做好风险分担工作、利益均衡工作。 规划风险 ?，开发商在开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。 风险 开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择，而是应该对的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家，以获得一个长期的有保证的租约产权分散带来的风险 ??开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。? 此外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址、开发商的项目实施能力、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。 、合作地产的法律风险防范措施合作，合作各方必须进行必要的调查和充分的了解签订一份内容完备、权利义务明确、违约责任清楚的具有可操作性的合作开发合同。 1. 合作各方的主体资格问题合作各方中必须有一方具备房地产开发资质，《房地产开发企业资质管理规定》规定房地产开发企业资质分四个等级，每一个等级可以开发不同的建筑项目，房产开发企业只能在资质许可的范围内进行开发。 调查合作各方的资信状况开发项目投资巨大、周期长，合作各方对对方的资质、资信进行充分的了解，尤其是对提供资金一方的注册资金、经营管理能力和融资能力进行全面、认真和细致的了解。 调查土地使用权的状况对提供土地使用权的一方，要着重调查土地使用权是划拨地还是出让地，土地的规划用途及详细参数，土地使用权有无其他共有人，土地使用权是否被司法机关查封冻结，是否用作抵押及其他法律纠纷，以确保土地使用权的完整性和无瑕疵性。 合同无效条款根据现行法律法规的规定，合作各方必须对房产开发项目共同投资、共享利润和共担风险，如果一方不承担任何风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，只能做转性规定。及时办理项目开发的各项手续，确保项目的合法性合同中要明确约定各个环节的报批手续由哪方具体负责办理，以便发生纠纷时，能够及时分清责任，承担损失。 设定明确具体的违约责任条款及解除合同的条件实践中，有的合作开发项目因投资不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，提供土地的一方再想另寻他人合作将面临很多障碍还有的项目因规划调整、设计变更、投资增加，合作一方因不愿增加投资而导致项目停滞因此，合同应对违约责任条款和解除合同条作出详细、完备的约定，以便合作各方有章可循保护方的合法权益。