扬州市房地产价格影响因素和对应政策研究.docVIP

扬州市房地产价格影响因素及对应政策研究近年来，扬州经济快速发展，房地产业处于快速上升阶段，成为国民经济增长的重要支柱产业之一。但是，房价的不合理上涨问题已成为社会热点问题。2005年第4季度，市区普通商品住宅房均价为3243元/m2，同比上涨9.4%；2006年第4季度均价为3421元/m2，同比上涨5.5%；2007年第4季度成交均价为4343元/m2，同比上涨27.0%。国家相继出台了一系列宏观调控措施，房价却依然持续走高。影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响扬州房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。 一、影响房地产价格上涨的主要因素 (一)成本因素 1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。2007年底，扬州西区通过拍卖成交了一块每亩高达506万元的住宅用地，楼面地价一般可达4000元/m2，该地价必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。 2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。2006年市区Ⅰ、Ⅱ级钢筋综合平均价为3388.07元/吨；2007年上涨至4034.02元/吨，上涨幅度达19.07%。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。 3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。 (二)需求及供给因素 房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。 1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。扬州市作为全国人口最稠密的地区之一，城市化、工业化程度相对较高，城市规模逐年扩大，人口迁入比例高，对住房的需求也越来越高。近几年来老城区改造拆迁也带来对住宅商品房需求的增加。 2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。 3、作为投资手段对商品房的需求。目前，我国资本市场不太完善，股票、期货、基金风险大收益缺乏保障，银行存款利率低，其他投资渠道相对匮乏，而房地产具有保值、增值又能抵消通货膨胀等优点，因此投资房产作为一种可行且回报率较高的投资途径，已成为富裕阶层的投资首选，众多百姓也逐渐以此为目标。 4、消费者从众的购房心态。在房价走高的趋势中，“买涨不买跌”的从众消费倾向加剧了住房的供需关系，助长了房价的攀升。其次，许多居民消费心态不成熟，一味追求住宅面积，追求一次性到位消费，没有形成梯度消费的观念。 5、供给结构不合理。目前，扬州市住房供给结构不尽合理，主要表现在以下两个方面：一是政府投资建设的经济适用房和廉租房比例过低，不能满足低收入家庭的住房需求，起不到平抑房价的作用；二是适合中低收入者需求的小户型住房投入量严重不足。2007年，市区商品住宅单套面积(按面积分)90平方米以下供应量所占份额仅为8.93%，144平方米以上高档住宅供应量所占份额却高达58.21%。因建造中低档住宅的利润相对较低，故开发商纷纷把目光转向别墅等非普通住宅，以谋求高额利润，从而使房地产陷入供需结构脱节状况。 (三)房地产开发商自身因素 据有关资料显示，在我国十大高利润行业之