反向按揭法律问题之初探.pdfVIP

And Society LegatSystem 己008．1 i▲希Ij占轧会 l法学研究4 1(中) 反向投揭法律问题之初探 王瑛 摘要 自古以来，倨者有其屋r就是人民的孜孜追求，也是执政者不可回避的议题。当今社会，房地产问题越来越受关 注，麓百姓对房产的热情不减。但对大部分人而言，取得房屋所付出的代价相当大，往往将面临今后生活窘迫的困境。特别 是要直接面对养老问题的老年人，在自身劳动能力衰退、社会保障又不够完善的婧况下，如何唤醒房产这一“睡眠的财富”以 补充养老费，无论对老人还是社会都有重要意义。本文认为引入国外的反向按揭制度，不仅能为养老问题另辟新径，更可以 缓解社会保障压力。 关键词反向按揭养老 中图分类号：D920．4 文献标识：A 随着城镇住房改革的深入，我国城镇居民按户计算的住房自有化 是一种债务担保形式，借款人主观上并不想以房抵债，只是为借款提 率达到80％以上”。很多老人在住房改革中以低价购买了公房，拥有 供担保，增加贷款成功几率而已，另外，反向按揭中，借款人的房屋最 了房屋产权，在退休之后，这些老人陷入了收入低谷期，而我国的社会 终要归属于金融机构：房屋抵押是严格禁止“流质条款“的，此外，两 保障体系又未完善，由此产生了许多“房子富入，现金穷人”。这些拥 者存在的期限长短及适用主体亦有所区别。 有“房产金库”的老人为了保障居住，不能享受到房价上涨带来的任何 无论是目的还是资金流向，反向按揭与棱揭都存在很大差异。借 好处，守着“金库”却过着拮据的生活。如今。在某些房地产界专家提 款入通过按揭印“房屋抵押贷款”前目的是获得房屋：其贷款方式劳。 议下。国外的反向按揭制度由此进入大众视野，其“以房养老”的概念 贷款机构一次发放贷款，借款人分期偿还；随着分期偿还贷款数额逐 或许能为处于此困境的老人提供～把开启金库的钥匙。 步减少，而自有资产逐步增加。反向按揭中，借款人目的是使房屋提 ～、反向按揭制度之概述 前变现，获得预付的贷款；在贷歙的整个过程中欠款额逐步增加，而被 反向按揭也称“反向住房抵押贷款”，与按揭制度的资金流向恰好 抵押的房屋产权实质上正在逐渐减少，直到最后老人死亡，以住房偿 相反，并因此得其名。反向按揭是指已拥有房屋产权的老年人将房屋 还债务；好似金融机构通过分期付款从借款人手中购得房屋。 产权抵押给保险公司、银行等金融机构，这些机构对借款入的年龄、房 二、反向按揭之参与主体 屋现值、未来的增傻折损情况及借款入房产的价值迸行综合评估君， 反向按揭灼实雄涉及银行、保脸、资产评估、政府监臀、社会保障 按其房屋的评估值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计 等方面，整个运作较为复杂：这也决定了该制度需要多重主体共同完 算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月(年)支 成。除了借款人和反向按揭的开办机构之外，政府及一些房地产中介 付现金给借款人。借款人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权 机构也应该参J；{j其中。只有各参与主体配合协调才能使这项制度运 并负责维护，一直延续到借款人去世，当借款人去世后，金融机掏可以 行良好。 出售房产以收回贷款本息。 (一)借款人 (一)反向按揭的概念 正如上文所言，反向按揭具有养老功能，是为老年人量身裁定的； 至少包含了以下几个要素： 所以借款人的资格是有限制的，并非所有房屋产权人都能够申请。只 I．有资格申请反向按揭的主体仅限于老年人。这与该制度的功 有拥有独立房屋产权的老年人才能够成为借款人。 能定位有关。作为养老的寿险产品是为满足申请人养老需求而设立