土地使用权抵押与国民财富关系研究――以桂林市秀峰区为例.pdfVIP

政经枧点…．………………——— 土地使用权抵．．押与国民财富关系研究 ——以桂林市秀峰区为例 洪巍城 (桂林市国土资源局秀峰国土资源管理分局，广西桂林541001) 笔者根据本人在国土部门的工作经验，对有关土地抵押融 使用权随同抵押的数据也代表了房地产抵押的数据，具有一致 资的数据进行了一定的分析，发现土地抵押统计数据一定程度 性。由于数据电子化时间不够，以及档案的不完善，桂林市秀峰 上能说明国民财富的分配关系。 区2006年以前的数据难以获得具体数据，本文仅以2006～ 一、前提假设 2009年数据进行初步说明。 (1)假设土地抵押融资只有借方与贷方(将担保方视同借 三、国民经济增长指数与土地抵押融资关系 方)，且进行土地抵押融资的双方是理性的，抵押人认为其抵押 根据西方经济学理论，当宏观经济处于上升周期时，个人 借贷或者按揭是完全可以承受，能按期偿还本息，抵押权人认 消费增加、产品销售增加、市场预期与证券市场向好、市场投资 为对借款人的第■还款源和抵押物的价值是可信的，能按期收 活跃，因此，土地抵押融资市场趋于活跃，规模扩大，抵押宗数、 回本息。(2)房产是普通国民家庭财富中最重要的财产之一， 抵押面积和抵押金额均上升，土地抵押融资风险逐步累积；当 它的价值大小体现了家庭收入的状况。由此，房产代表了家庭 宏观经济处于下降周期时，个人消费降低、产品销售降低、市场 财富的状况，房地产抵押贷款的规模与该家庭的财富(或预期 预期悲观、股票证券下跌、市场投资趋于低迷，土地抵押融资规 财富)成正相关。 模降低，抵押宗数、面积和金额均下降，企业破产，土地抵押权 二、土地抵押统计数据 实现，市场风险逐步释放。选取我国统计局公布的2006年至 由于我国目前大部分地方政府都将房地产管理局和国土 2009年各季度国内生产总值的增长率数据(如表I所示)。 资源管理局分开设置，前者属于规划建设系统，后者属于国土 将上表扩大100倍的数据与秀峰区抵押登记统计表 系统，根据我国《物权法》、鳓市房地产管理法》等有关法律，在 (2006--2009)对比(如下图)。 进行房地产抵押时，虽然其抵押证书分开在两个部门办理，但 是二者不可分割，只要房产抵押，土地也随之抵押。因此，土地 表1 桂林市秀峰区土地抵押登记统计表(2006～2009) 秀峰区抵押登记统计表(2006～2009) ＼项目 单位：宗、平方米、万元 ＼ 时间＼＼ 宗数 抵押面积 抵押金额 2006．I-3 41 848．5 106．471 2006．4—6 102 1731．6 219．985 2006．7-9 72 1356．5 171．9619 2006．10-1287 1690．22 213．5727图1 国内生产指数与桂林市秀峰区土地抵押宗数趋势对比图 (2006～2009) 2007．I-3 74 1423．94 241．4135 2007．4-6 84 2056．13 247．444 2007．7—9 51 1661．3 185．5676 2007．10-1230 957．5 152．0077 2008．1-3 28 2619 484．7337 2008．4-6 37 2780．8 244．0312 2008．7-9 25 1759．7 449．1755 2008．10-1224 1084．5 276．3288 2009．I一3 29 1184．6 323．1033