别墅市场研究及大溪谷项目客群定位报告分析.pptVIP

近郊区域 远郊区域 牧马山版块 南延线版块 龙泉驿版块 金堂版块 青城山版块 浦江版块 3 15 4 1 7 1 合 计：31个项目 2.4 成都市别墅市场主要在售项目区域特征 我项目组将成都主要在售项目根据其所在区域将成都别墅市场划分为两大区域、六个版块。（详见本报告第一页内容） 共统计项目31个： 通过以上图表分析可以看出，成都市目前近郊区域中以南延线版块在售项目最为集中，远郊区域以青城山版块在售项目最为集中。 2.5 成都别墅市场产品面积区间及总价区间特征 以上数据来源于成都市交易网统计数据 通过上面两张图表数据分析，可以得出如下结论： 从2009年10月——2010年9月，成都市别墅市场新增供给和成交总体套均面积分别为296㎡、295㎡，各月基本没有明显变化； 成交的套均总价在317万㎡，各月也没有变化； 2.6 重点项目抽样调研分析 我项目组选择了8个成都市成熟的别墅项目进行抽样调查。 抽样原则为：以独栋别墅为主产品类型、有高尔夫概念、成都远郊有休闲度假概念的项目。 序号 项目 城区 面积区间（㎡/套） 总价区间（万元/套） 总货量/已推货量 已推部分剩余货量 月均去化速度 备注 近郊区域 1 保利拉斐高尔夫庄园 新都 430~700已推430~500 1150~1500 共385套，已推70套 无 11套 　 2 蔚蓝卡地亚 双流 400~1400 1000~3800 三期独栋、联排共154套 无 约9套 基于数据源问题，无法单独拆分独栋去化速度。 3 麓山国际社区（悦林湖） 双流 400~700 1000~1800 共393套悦林湖80余套 无 11套 　 4 龙湖·长桥郡（二期） 新津 370~965 550~1800 共478套，一期180套、二期233套在售、三期65套 约10套 15套 　 5 中粮·御嶺湾（二期天籁） 龙泉驿 343~523 460~2450 　共113套，独栋95套 　/ 6套 　 远郊区域 6 中信·云栖谷 都江堰 独栋220~300 240~600 一期288套，独栋60套 3~5套 20套 7 海航·香颂湖 都江堰 独栋170~256 350~600 独栋55套，推出43套联排127套 约10套 6套 　 8 蓝光·观岭 金堂 独栋240~390 300~700 独栋300套 约40套 10套 　 9 本 案 浦江 350~500 400~700 　 　 　 　 注：1.面积、总价、去化速度以独栋产品作为主要考量依据；2.以上数据只考虑主力产品，不考虑楼王等个别产品。 我项目组在成都别墅市场中选取8个与大溪谷项目有可比性的重点别墅项目抽样调研，具体采集数据详见上表。根据对于所采集数据的分析可以得出如下结论： 近郊区域别墅项目主力产品面积区间基本在400㎡以上，而远郊区域别墅项目主力产品面积区间均在400㎡以下。 近郊区域别墅项目基本设计有总价超越1000万的产品，甚至达到3000万以上，而远郊区域别墅项目产品总价均不超过700万元。 近郊区域别墅项目月平均销售速度为6—15套，远郊区域别墅项目月平均销售速度6—20套，显示成都别墅市场完全接受休闲度假型别墅。 远郊区域别墅项目由于不属于城市别墅的概念，因此开发商在产品规划时普遍比较保守，面积区间在400㎡以下，总价区间不超过700万元。 2.7 成都市别墅市场研究总结及未来2、3年市场预测 通过前面对成都别墅市场的深入分析，可以看出成都市整体大的经济环境是支撑别墅这种高端住宅产品的发展的，大量的数据分析已经证实了这点。 但是，目前成都别墅市场中Townhouse，即联排、双拼、叠拼等典型的城市别墅产品的供应量要远远大于独栋别墅产品的数量，然而，所有我们分析过的数据都证明，当前市场上独栋别墅产品是处于供不应求的状态。由此，我项目组认为成都市的别墅开发理念已经开始滞后于潜在客户群体的购买需求了。 通过对大量的市场数据的深入分析，基本可以得出如下结论：成都别墅市场目前处于从单纯追求提高居住品质向追求生活理想的转型阶段。 城市别墅产品总价区间明显高于远郊别墅项目，而两者销售情况均不错，证明人们在前几年追求高品质住宅的购买行为开始慢慢向追求生活的理想，追求更健康的生活形态，追求“采菊东篱下，悠然见南山”诗意生活转变。 本着有需求就会有供给的大的市场原则，我项目组认为成都别墅产品的品质升级时代即将到来。在未来2、3年中，成都市会出现更多的高品质的、奢华、经典的休闲度假型别墅产品面市。 从别墅产品潜在客户群来分析，随着中央对于房地产市场的调控力度的进一步加强，特别是对于别墅项目的土地供给的控制以及个人购房贷款的调控，别墅潜在客群的