别墅项目市场研究及市场定位建议.pptVIP

在房型面积上“去脂”，以面积来控制总价 借鉴性 错位性 不做规模较大的水景，以细部的精品水景为主 控制面积和保证功能性原则的主导下，在局部房型上进行创新，以增加别墅的实用性； 利用天然的水景资源，形成水景住宅 项目仍以“西郊”为项目的立身之本 利用西郊所形成的中高档板块为依托之本，寻求在整个区域（以及竞争板块）内有更高的发展； 户型建议 单体配比建议 配比原则： 混合型产品应有一种主体产品引导市场； 根据项目既定的市场定位锁定主体产品； 以主体购买群为定位导向； 以区域差异化为定性主导原则； 8 1 3 9 5 7 10 11 2 4 6 12 红色地块位置较佳，开发独立别墅； 黄色地块建议以独立别墅为主和少量双拼别墅组成； 南侧的蓝色图标由于地块形状和紧邻高速公路，建议全部建造双拼别墅； 根据项目的户型设定： 建议: 独立别墅与双拼别墅的比例约为60%和40%， 即独立别墅174户，双拼114户（72幢） 考察本项目主要竞争区域的户型面积情况： 户型面积建议 从竞争别墅情况来看，独栋别墅去化主力集中在300平方米-500平方米之间，其中较小面积，集中在250-400平方米之间的别墅去化速度较快，400平方米以上的面积有一定阻力； 从联排别墅来看，目前区域联排的供给量较小，几乎就是空白点，赵巷板块尚未开始供给，早期的西郊景园和九亭的上海弄里人家、上海诗林的联排供给面积集中在都在150-250平方米之间，大于250平方米的联排在去化上有一定的阻力； 别墅形式 独立 联体 供应面积 260-900 205-261 集中面积 320-380 225-240 1）本项目预计将在明年上市，以目前的别墅价格持续增长来看，明年的单价将继续攀升，所以建议项目应控制总价； 2）总体在户型上采取控制面积的基本原则，以简约但不减少功能的原则，通过控制户型，相应的牵涉到总价的变动； 3）通过以上的市场比较分析法，我们认为独立别墅面积主力供给段控制在300-400平方米，少量景观较好的可超过400平方米。 4）双拼别墅应以200-250平方米为主力供给段； 具体户型设定上，我司认为本案需要遵循以下原则： 容积率分析 该地区的综合容积率多集中于0.2-0.4的区间内，区域供给的个案多以中高档产品为主； 供应面积分析 别墅形式 独立 联体 供应面积 260-900 205-261 集中面积 320-380 225-240 单位：平方米 独立别墅集中于320-380之间，联排别墅集中于225-240之间； 代表楼盘分析 居礼 占地面积： 10万平方米 建筑面积： 2.3万平方米 容积率： 0.23 小区组成： 72栋独立别墅 单套面积： 274-591M2 绿化率： 70％ 尾盘价格： 9000-13000元/M2 交房时间： 03年6月 特色： 是徐泾板块目前唯一的现代风格别墅，且定位为投资型别 墅，现租赁状况非常好，租赁价格是周边别墅项目的两倍 左右。 九溪十八岛 占地面积： 33.3万平方米 建筑面积： 8.3万平方米 容积率： 0.25 小区组成： 一期142栋独立别墅 二期56栋独立别墅 单套面积： 350-650M2 花园面积： 500-2000M2 尾盘价格： 12000-22000元/M2 交房时间： 03年4月 特色： 是徐泾板块目前体量最大的项目，水域面积达3万平方米， 水景资源丰富且优美，且产品上较在竞争力。 西郊紫郡 占地面积： 17.3万平方米 建筑面积： 9.96万平方米 容积率： 0.57 小区组成： 共148栋独立别墅 单套面积： 270-800M2 花园面积： 400-1000M2 开盘时间： 03年12月27日 交房日期： 05年3月 价格： 一期9000-12000元/ M2 ，预计二期10000元/M2左右 销售率： 共分三期开发，一期销售率100％，二期未开盘 环水岛语绿波花园 占地面积： 20万平方米 建筑面积： 5.7万平方米 容积率： 0.29 小区组成： 36栋独立别墅 8户双拼别墅 单套面积： 228-473M2 花园面积： 800-1500M2 开盘时间： 一期02年9月6日 交房日期： 03年6月 价格： 均价7600元/ M2 销售率： 共分三期开发，一期、二期销售率100％，三期未开盘 项目名称 开发商 规模 (万m2） 推出日期 地址 泰星别墅三期 泰星房产 1.36 2004年 徐泾镇七号地块 绿波花园三期 信力房产 未定 2004.下半年 徐泾镇前元路222号 银涛高尔夫别墅三期 银涛高尔夫 占地650亩 未定 沪青平公路2222号 瑞虹西郊花园（暂名） 大地房产 4.4 2004.6 徐泾镇 丽都别墅二期 国伟置业 0.5 2004下半