广场商业项目定位及产品塑造报告.pptVIP

创意产业LOFT 创意产业是智能型产业，是以创意、技巧及才华创造财富和就业能力的知识密集型行业， 又叫创意工业、创造性产业、创意经济。 通常包括建筑艺术、艺术和古董市场、时尚设计、广告、电影与录像、交互式互动软件、音乐和表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播、手工艺品等。 LOFT原意是建筑中的阁楼。 LOFT作为城市旧工业向新经济转变的新理念、 新途径，被西方各大都市纷纷采用， 并成为现代都市创新经济、创意产业的代名词。 上海成功个案 上实置业05年下半年推出“海上海”项目， 主打3幢约7.8万㎡LOFT办公楼。 在宏观调控最严峻的时期，达到基本消化， 其中第一幢2.8万㎡仅1个月即销售完成。 目前仅余约7个单位 创意产业LOFT 购买者：部分为个人投资者或基金、投资银行 部分自用型客源。 终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所，为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。 目标售价：30000元 创意产业LOFT 由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远， 应提供LOFT形态的新型办公空间。 具体形式：独立小单位办公、 可使用空间高度不少于2.6M的单层或双层空间形式、 设有独立卫生间和空调。 创意产业LOFT房型配比表 房型 STUDIO SOHO LOFT 备注 房型面积 （M2） 50-60 130-150 180-200 建筑面积 所占比例 56% 22% 22% 户数比 套数 100 40 40 180 THE END 地铁站 北外滩 上海船厂改造 本案 财富广场 项目位置 * * 上海保利广场项目定位及产品塑造汇报 二零零六年四月十日 项目定位 高档·滨江·商务复合体 四个功能单元 高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米） 高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米） 项目策划 区域市场简析 办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。 售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等浦西主要办公区域。 购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50％，亚洲占20％，欧美约8％，其它约5％。 07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。 区域市场简析 以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，与浦西同类项目持平，空置率低于10％。 租客人群：美洲约40％，欧洲约30％，亚洲16％，国内约10％。 租金预算：单身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月，家庭4000-8000＄/月。 区域市场简析 小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为主。 南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小区为主。 少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。 北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写字楼和商务公寓为主，配有住宅。 规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。 项目位置分析 项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域 有江景优势，体量适中 东方路和银城中路延伸后交通便利 缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势 现有建筑形成南向遮挡 周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围 复合型项目是区域市场空白 高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。 商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。 虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。 结论： 复合性是本项目核心价值 复合性 空间复合——物理层面 各功能单体有机组合 提高土地利用率 对滨江价值进行最大化挖掘 需求复合——功能层面 围绕商务功能设计差异化产品 办公：回避标准办公，安排LOFT和总部基地 居住：回避住宅和酒店，安排酒店式公寓 配套：排除人流性商业模式，通过主题区域形成目标消费 复合性 行为复合——客源层面 工作－居住 商务－生活 消费－体验等不同行为集中同一地域内， 内部客源交叉放大和相互诱导，客源共享。 主题型商业满足陆家嘴区域消费需要，拉动外部客源 资源复合——价值层面 高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案， 为客户提供高效率和低成本，增加交流和机会， 真正体现现代商业文化的精髓。 四个功能单元 高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米） 高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米） 文化不是附加值，文化创造价值 成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力 “新天地”成功贩卖小资情调