社区项目商业部分销售方案.pptVIP

定价依据： 考虑到本案内部的分割情况与现阶段市场对商场的接受程度； 考虑到周边普通居民的日常消费能力； 考虑到五角场近阶段以及未来的规划与整个经济地位； 考虑到本案商铺在短时期内以顺利去化为最终目的； 考虑到周边现有商铺以及大润发等集中商业与本案的未来互动能力； 考虑到本案商铺的实际面积较小，商业的规模效应很难体现。 定价方式： 现通过对本案周边各路段的底层商铺做一统计： 国权路：3.8-4.5元/平方米/天 政本路：5元/平方米/天 黄兴路：7元/平方米/天 国定路：7.6元/平方米/天 本案未来市场可接受的租金为：6.5元/平方米/天 （注） 注： 该价格从区域消费群的接受程度、区域实际租金、近阶段市场的递增水平等方面综合考虑，该价格推入市场后能被商家所接受。 需要说明的是： 该价格为1层的平均租金，并且为今年的市场平均租金。通过我组对区域市场上的了解与分析，现阶段市场上的租金已经有一递增现象出现，但出于保守考虑，在实际操作过程中，我组建议其租金将以每年5%的速度递增。 由于我组推出的价格是略低于市场的平均租金水平的，其原因是我组考虑到将该项目为整体或整层租售；而如以正常的租金水平入市，其去化势必很有难度。 具体定价如下： 楼层 租金（楼层均价） 按市场可实现的回报率8%计算 最终售价 1F 6.5元/平方米/天 6.5元*365天/0.08*0.85 25210元 2F 3.3元/平方米/天 3.3元*365天/0.08 *0.85 12798元 3F 2元/平方米/天 2元*365天/0.08 *0.85 7756元 以上拟定的投资回报率为周边商业可实现的回报率，依据为各商铺每天平均营业额与月租金的比较； 以上销售价格为市场可接受的楼层均价，具体单套价格需考虑到实际的铺位地址与面积的比例； 系数0.85为未来商场的入住率。 按照上述价格： 则整体均价为14796元/平米左右 整体租金为3.13元/天/平米 总销金额为10737万（1层5484.4万；2层3328.5万；3层为1923.9万） 第三部分：商场销售方式 确定销售模式前提 1、本案为准现房商铺，产权面积分割已经确定，但可整可零。 2、本案需要快速出售，回笼资金。 3、本案现在需要以人气来拉动本案的价值。 方式一、 整体或分层销售优先，或引进主力店 商铺的整体销售，会为日后的管理以及升值奠定基础，因此最好是能整体招商。引进主力店是很好的方式。某种程度上给一些投资者带来稳定“军心”的作用，因为主力店将带来人流与商机。 本案商场部分整体有7257平方米，整体出售一方面买家难找，另一方面势必价格会很低，虽然我们在销售中考虑以整体出售为主，但是分层出售其销售难度会降低一些，价格也可以适当的提高，如果有相应买家，也很值得考虑。 方式二、整体或分层先招租后销售，先让商家经营起来，后期可整体出售给大的基金，在回报上即可增加谈判筹码 本案已经装修完毕，如果现场一直冷清下去，对项目销售将造成不良影响。为了积聚人气，先优先出租给品牌专业店，可对具有较高知名度和档次的经营商家采取低租金（可免一年租金），以吸引其来进驻，通过各商家的品牌效应，扩大项目的整体知名度。 后期可带租约整体出售给大的基金或个体投资买家，因为已经有商家经营，其商业价值在不断增值，在价格上就有了一定的谈判筹码。 方案三：分割零售，带回报出售 若前两个方案都进展不力，则可考虑将铺位零散出售给个体投资者，投资者不参与商场的经营管理，即商铺产权与经营权相分离，同时委托专业的经营管理公司统一经营管理，并按合同约定收取租金回报和交纳一定的管理服务费用。 根据以往的销售经验，并结合项目特点，我司建议本项目可暂定为：提供投资客3年返租，每年为8%。 建议可以通过适当地提高商场的销售价格以承担部分返租费用及经营管理费用。 经过3年的返租期后，商场经营已经相对成熟，经营客与投资客的利益就可以得到保障，这样可以增强商铺买家的信心。 总体经营思路 先行招商，引入知 名品牌商家 小铺位出售，提升 物业的产品价值 引入或自行成立商 业经营管理公司 经营商家 商业经营管理公司 开发商 小业主 注：如果引入的都是品牌商家，那经营管理公司更多是起物业管理公司的职能，工作任务主要是物业管理和保障小业主的利益。 卖小铺租大铺 为了满足不同经营商家对铺位面积的要求，可租给一个商家多套已分割（具有独立产权）的内部商铺。 租金分等级 为了吸引品牌商家的入住