某住宅项目定位报告.pptVIP

适合本项目的物业形态？ 产品类型建议 本项目的产品应具有较高的市场接受度及价值空间。 我司建议： 小 高 层 花 园 洋 房 制胜市场 客源定位 制胜市场 杨行本地客源 市区客源 以改善型购房为主，主要以购买花园洋房1－2层，以及小高层内的大面积房源为主。 以满足基本住房需求为主，主要以购买花园洋房3－4层，及小高层内的小面积房源为主。 项目整体规划设计构想？ 基地 – The Site · Project Site 项目基地 荣域(飘鹰锦和花园) 产品规划 基地东侧为蕰州路，北侧为河道，地块北侧为新建荣域住宅小区，南侧为旧住宅小区馨天花园。 规划小区的入口比较狭长，通过设置入口广场来缓解入口的紧张和拥挤。 沿小区入口设置会所，便于统一管理。 产品规划 基地东侧有条小路通向主干道蕰州路,此入口为该地块主入口，由此形成规划小区的环道。 基地北侧是河道，为最佳景观面，基地西侧相对东侧来说，视野比较开阔，较安静，故沿地块北面和西面布置生活品质相对高档的花园洋房，使之获得最大最好的景观，开阔通透的视野。 基地南侧布置小高层，结合入口广场和中心景观花园，在容积率最大的情况下保证了住宅的高质量的生活环境，因而提高整个小区的生活品质。 产品规划 中心花园景观 花园洋房（4+1f） 小高层住宅（11f、13f） 会所 相关指标： 产品规划 模型效果 中心景观区 花园洋房 小高层 规划设计方案优势 景观轴视觉效果好。 房型面积控制合理。 房型创新空间——拿来主义——“金地未未来”产品设计 产品规划 第四部分 经 济 测 算 〈 收益实现 〉 项目入市预期可达的销售均价？ 产品价格预测 同质产品的产品力提升，价格涨幅在20%左右。 建筑形态的创新，价格涨幅可望达到50%。 目前的市场基准价在13500元/㎡左右。根据目前的市场运行态势，我司认为，两年以后的区域市场： 小高层产品：13500 元/㎡ * 120% ≈ 16500 元/㎡ 花园洋房产品：13500 元/㎡ * 150% ≈ 20000 元/㎡ 收益实现 项目预期销售收益？ 收益实现 投资收益: 序号 项 目 单价（元/㎡） 建筑面积 合计（万元） 1 总成本 54820 2 销售收入 65000 （1） 小高层 17000 30000 51000 （2） 花园洋房 20000 7000 14000 3 销售税金（营业税、土地增值税） 6.56%总销 4260 4 投资利润 销售收入—总成本—销售税金 5920 规划用地面积 约26600 平方米 地上总建筑面积 约37000 平方米 其中 小高层建筑面积 约30000 平方米 洋房建筑面积 约7000 平方米 容积率 ≦1.4 总成本预测表 序号 项 目 收费标准 计费基数 小计（万元） 1 直接成本 49960 （1） 土地成本 / / 38500 （2） 前期费用 90元/㎡ 37000㎡ 330 （3） 建安成本 6870 小高层住宅 1600元/㎡ 30000㎡ 4800 花园洋房 1300元/㎡ 7000㎡ 910 地下车库 2000元/㎡ 5800㎡ 1160 （4） 大、小配套费 500元/㎡ 37000㎡ 1850 （5） 管理费 300元/㎡ 37000㎡ 1110 （6） 不可预见费 350元/㎡ 37000㎡ 1300 2 开发费用 4860 （1） 营销费用 400元/㎡ 37000㎡ 1480 （2） 财务费用 6%，2年期60%贷款 3380 合计 项目开发总成本为：54820万元，平均单位成本为：14820元/㎡