某房地产项目市场深化报告.pptVIP

洋房年销售量约为7-9万㎡ 项目周边主要竞争对手年销售量估算： 洋房消化量 项目名称 项目总建(m2) 年销售量(m2) 开盘时间 小市板块 现代城 22.1万 约9.3万（统计10个月时间） 2010.5 云山诗意 57万 约7.2万 2007.10 碧水康桥 10万 约4.7万 2008.8 万基金海湾 35万 约7.3万 2009.8 世纪花城 15万 约7.1万 2008.8 周边竞争对手项目一般的年销售量约为7-9万㎡ 城市型别墅年销售量惊人，去货速度快 项目主要竞争对手年销售量估算： 别墅消化量 项目名称 项目总建(m2) 年销售量(m2) 开盘时间 清远奥园 20.8万 约3万 2009.9 广硕·上城 6.4万 约4万 2009.9 新亚棕榈园 10万 统计7个月，约2万 2010.8 伯爵园 占地300亩 约1.4万 2009.9 周边竞争对手项目一般的年销售量约为2-4万㎡ 客户深度访谈对象 访谈对象 高级公务员 企事业单位老总 项目策划——奥园营销总监 peter 销售人员——荷兴城市花园销售人员 …… 通过对不同行业的对象进行深入访谈以及分析，得出清远市居民的客户对产品和物业类型的需求 客户需求 第一次置业的会选择90-100㎡左右的两房，二次置业以上的肯定要买160㎡以上的啦，住的舒服嘛，我下次置业会买四房以上的大户型 ——清远监狱公务员阿强 我想买大点的，150以上180左右吧，一步到位 ——清远某企事业单位 陈总 清远这里的话，最好卖就系90-130方左右两房和三房，第一次置业的会选择两房或者普通的三房，第二次以上置业的就要舒适型的三房以上户型 ——荷兴城市花园销售人员 冯小姐 整体的市场需求以二、三房为主，经济实力较强的客户如高级公务员、企事业单位高层员工他们二次置业需求的户型面积都偏大，以舒适享受型为主 90-130㎡是需求主流，改善型客户需求享受型的大户型 关于户型 城市型别墅市场空间大，可与洋房形成错位竞争 业内人士和客户对城市型别墅前景看好，认为在总价相差不远的情况下，别墅远胜于高端洋房，且可以和大量的洋房形成错位竞争 对于你们项目做别墅，其实很有前景的，因为现在整个清远的别墅加起来都不到五个，而且伯爵园做得很差，棕榈园又卖完了，还有奥园、狮子湖，狮子湖面积很大，基本卖不动的，都是500多方的产品。而且清远人不喜欢到外围买别墅，所以如果你们项目有别墅产品供应，很有市场。 其实高层产品的竞争真的十分激烈，如果没有一些创新产品去带，还是比较难销售的。 ——清远园营销总监 peter 关于物业 现在江景洋房都接近10000元/㎡了，如果你们的别墅和江景洋房总价相差不远，那肯定宁愿买别墅啊，起码别墅有花园有车位送，独立性强。 ——清远监狱公务员 阿强 具备打造多方案的条件，建议深化研究全高层及高层+别墅 物业组合测算 高层和小高层+高层方案未有太大差异，小高层产品对高层产品的拉动十分有限 高层+情景方案已在凤城郦都有较大供应，情景洋房产品的市场接受度仍有待检验 高层+别墅产品将有效分担开发风险 容积率测算 方案 物业类型 建筑密度 平均层高 容积率 建筑面积 用地面积 1.高层 高层洋房 15% 20 3 900004.5 300001.5 2.高层+小高层 高层洋房 15% 26 3.9 615792.6 157895.5 小高层洋房 20% 10 2 284211.9 142106 3.高层+情景 高层洋房 15% 26 3.9 772645.4 198114.2 情景洋房 25% 5 1.25 127359.1 101887.3 4.高层+别墅 高层洋房 15% 26 3.9 835718.5 214286.8 联排别墅 25% 3 0.75 64286.04 85714.71 两方案差异不大 难以与凤城郦都差异化 深化方案1高层方案和方案4高层+别墅方案的对比 经济指标方面，3.0容积率为两方案对比的测算基础 项目 方案1：高层 方案4：高层+别墅 计量单位 总用地面积 300,002 300,002 平方米 容积率 3.00 3.00 -　 建筑密度 25% 25% 　- 总建筑面积 1,126,004 1,126,004 平方米 地上建筑面积 900,004 900,004 平方米 商业 8,500 8,500 平方米 洋房 883,704 819,