某地块项目策划报告.pptVIP

通过市场比较法和加权平均法计算出: 当前入市模拟均价为3900元/平米（当前入市价格） 考虑到年经济增长率，及静海区域市场涨幅特色，07年下半年至08年初，涨幅不应超过6%，通过我们大泽专业的销售团队，将有望将价格继续提升10%，预计08上半年市场模拟均价约4250元/平米。 五、价格定位（住宅部分初步建议） 第六章 项目规划建议 环境规划建议 整体规划建议 建筑风格及项目立面建议 智能化建议 会所建议 物业管理建议 一、整体规划建议 文化原则 　项目规化原则 整体原则 尊贵原则 健康原则 科技原则 区域分离 建议将用地分为两个区域，商业区与居住区，商业建筑与居住建筑相对独立；地块西临胜利大街，北临东方红路，两条道路都是静海的交通动脉，因此商业部分应充分利用两大沿街面，而将内部相对安静的区域留给住宅； 地块资源利用最大化 受场地条件及规划条件限制，建议尽量压缩商业部分的占地（商业将会做到5至6层），为住宅留下较充足的用地以营造社区环境；住宅建筑建议以南北向板式高层为主，进深不宜超过12米，首层建议架空，以弥补占地狭小的不足，同时还提高了私密性和安全性； 整体建议 建筑风格及项目立面建议 项目建筑外立面风格的选用： 大泽建议：本案应该采用尊贵的欧式风格，以打造纯粹欧式风范小区，外立面材质应采用混合材料，注重平面的干净，稳重，大方，及立体感。局部采用一些欧式的门廊柱头，雕花装饰屋檐，楼道进门口采用彩色玻璃镶嵌，这样既利于控制成本，又能体现尊贵感。 项目外立面颜色： 由于本案的建筑体量较大，所以用色不宜过乱，也不宜过于鲜艳，要注意各个色系的相互衬托和补充关系，保持整体风格的谐调 注： 建筑外立面是建筑物与外界接触的平台，是建筑物的外衣，是直接反映建筑物内在品质的。因此对影响建筑立面优劣的一些因素应精心设计，如：这些建筑外立面的构建物或饰物，做好了是楼盘的装饰品，可以给房子价格产生提升的空间，做不好就是房子的累赘，将给楼盘整体素质造成影响。合理设置这些元素会进一步提高产品的品质。 建筑立面规划应考虑因素 外挂空调机、外飘窗、落地窗、凸阳台 排烟口、防盗窗等 环境规划建议 整个景观分布为三大块，一块是小区大门口的主题景观，一块是小区中心泳池，一块是楼间的绿化、小品。 建议景观规划主题：为动静相宜欧洲古典风格！ ●小区出入口 利用开门见山的方式体现项目的特色——纯粹的欧式风情 ●水景形态 四方大泽建议本案不采用大面积水面的喷泉和湖面水景，而是采用中庭水面做成室外游泳池、水上嬉戏和楼顶花园，这样做一方面能使整个小区的景观更为生动，不死板，另一方面能强调整个小区景观布置的“均好性” 原则。 中庭水面景观 楼顶空中花园 ●道 路 好的道路规划设计本身也可以成为一道独特的风景线，居住区域道路特别是宅间路，往往和路牙、块石、植物配置、灯具等共同构成居住区最基本的景观，因此建议小区内仅规划步行道和自行车道，利用城市规划做车行道，两层地下车库均可直接入户。节省土地成本。 ●环 保 采用断桥铝窗、呼吸窗、中空玻璃等科技环保材料 ●智能化建议 项目 内容 安全防范子系统 (1)防盗报警装置(2)访客对讲装置(3)周边防越报警装置(4)闭路电视监控装置(5)电子巡更装置(6)室内紧急报警装置（7）煤气防泄露报警装置 管理与设备监控子系统 (1)车辆出入与停车管理装置(2)紧急广播与背景音乐(3)物业管理计算机系统(4)设备监控装置 信息网络子系统 （1）每户不少于一路电话线、有线电视、高速网络数据线，并在客厅及卧室预留插座。（2）远程遥控系统，如窗帘的拉和，灯光开关等 ●会所建议 会所是本案最重要的组成部分，我司建议设立教育主题会所，以支撑本案的教育主题。本案会所将为业主子女提供校外教育的场所，一方面是针对学生的主要学业，另一方面还针对学生全面的素质发展教育。负责引进优良的师资，以保证教育质量，同时还可与国内外著名教育机构构建绿色通道和沟通的平台，以满足业主多方面的需求，使本案真正做到“教育就在家门口”。 ●物业管理建议 物业管理是项目素质的一种直观体现，直接影响到物业项目的价值，本小区物业除了单纯的“管理”以外，更应该向“服务型”转化，我司建议邀请国内著名的物业管理公司担任顾问或者直接参与管理，尤其是在项目的前期以物业顾问的身份尽早介入，提前进行相应的建议，使项目的整体建设方案、机电设施配备等均能满足与定位相符的要求。 ●车位建议 我司认为本案车位配比应该达到1：1，建议业主固定停车位以地下及半地下停车为主，地面只设置部分临时停车位。 四方大泽经验：注意细节 对一个高档项目来讲，其细