某房地产别墅项目营销策划报告.pptVIP

售楼处吊旗 指示牌 名片 手提袋 信封 信签 VIP卡 礼品杯 礼品毛巾 目的：让客户体验项目所拥有的生活品位 时间：12月每个周末 地点：现场会所 参与者：意向客户、部分一期购买业主 形式：围绕着沿海品牌、产品、的小品、游戏的互动酒会 时间 活动 主题 预算 12.1 浙商客户产品推荐会 A8之下的别墅市镇 5万 12.8 开发区客户置业会 33万方国际原生态滨水小墅 5万 12.22 车友会客户置业会 驱动城市的绿色引擎 5万 圈层营销 时间 媒体 形式 主题 预算 11.5周一 新民晚报 软文 活动现场报道 赠送 11.6周二 新闻晨报 软文 活动现场报道 赠送 11.7周三 新闻晨报 封底半版 开盘 13万 11.8周四 新民晚报 封底半版 开盘 16万 11.8周四 租售情报 封面 开盘 10万 11.12周一 新民晚报 软文 区域热点,市场热捧 赠送 11.12周一 新闻晨报 软文 区域热点,市场热捧 赠送 11.18周日 租售情报 内页跨版 卖点提炼系列专题 8.6万 11.25周日 上海楼市 内页跨版 卖点提炼系列专题 8.6万 12月-08.1 待定 07年全市楼盘评选活动配合媒体宣传 20万 12.27周四 新民晚报 封底半版 开盘稿+新年客户回馈活动 16万 12.28周五 新闻晨报 封底半版 开盘稿+新年客户回馈活动 15万 107.2万 平面媒体发布计划 第二强销期 2008.1.1—3.15 媒体配合，卖点出击、客户培育 重要节点把握： ★ 1月12日二期B波段开盘 ★ 2月9日新年联欢会 售楼处现场营造春节节日氛围 样板房、样板区营造春节节日氛围 上海楼市 租售情报 新闻晨报 搜房网（开盘信息、配合软文） 第一财经地产栏目合作 沿海大上海客户新年联欢会 参与07年地产评奖活动 现场展示 媒体整合 活动促进 日期 媒体 规格 主题 费用（万） 08.1.10周四 新民晚报 软文 奖项宣传、新年回馈 赠送 08.1.11周五 新闻晨报 软文 奖项宣传、新年回馈 赠送 平面媒体发布计划 第六章/ 定价策略 可比楼盘量化定价法的步骤： 选择对本案有参照价值的楼盘； 分别参考各楼盘对本案的影响力，即影响力权重值； 分别选择“建筑规模”、“区域位置”等因素将本案和相对应项目进行比较，根据每个因素所占影响力设立权重值； “打分”是本案相对竞争项目的比较因素得分。标准是：1分为同样水平，0.9-0分为本案低于竞争项目水平，1-2分为本案高于竞争项目水平； 得分=权重*打分，根据每个因素得分求和，得出每个项目分数； 比较价格=楼盘时价*综合得分； 各楼盘权重值=比较价格*影响力权重值； 本案参考均价=各楼盘权重值求和。 房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法四类，本案当前最为适宜的定价策略为可比楼盘数量化定价原则。 一、价格研判方法解析 本案位于新桥莘闵别墅区内，选取对象应为与本案有同类可比产品的周边项目。 联排产品选取意墅家、英郡雷丁、心易墅、达安圣芭芭花园四个项目作为定价参考。 叠加产品选择意墅家作为定价参考。 可对比楼盘选取说明 判别标准 权重 意墅家 英郡雷丁 心易墅 达安圣芭芭花园 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 建筑规模 16% 1.1 0.176 1 0.160 0.9 0.144 1 0.160 地理环境 14% 0.9 0.126 1 0.140 0.9 0.126 1 0.140 周边配套 8% 0.9 0.072 1.1 0.088 0.9 0.072 0.9 0.072 社区规划 14% 1.1 0.154 1 0.140 1 0.140 1 0.140 对外交通 14% 0.9 0.126 0.8 0.112 0.9 0.126 1 0.140 产品设计 16% 0.8 0.128 0.8 0.128 0.8 0.128 0.7 0.112 区域认知度 8% 0.9 0.072 1 0.080 0.9 0.072 0.9 0.072 品牌效应 10% 1.1 0.110 1.1 0.110 1.1 0.110 1.1 0.110 总计 100% \ 0.964 \ 0.958 \ 0.918 \ 0.946 可对比楼盘量化定价——联排价格 本案联排产品8月参考均价为8521元/平方米 楼盘名称 影响力权重 楼盘时价 综合得分 比较价格 所占权重 权重值 意墅家 25% 8845 0.964 8527 25% 2132 英郡雷丁 20% 8900 0.95