某房地产别墅项目营销方案.pptVIP

2、别墅市场预判 别墅市场预测 嘉定区别墅2012年可售量盘点 别墅市场存量居高不下，预计明年市场竞争将更为激烈 高库存量压力：目前嘉定区别墅存量共计21.1万方，除去11、12月可能去化量后，明年可售量约为19.2万方，相较今年下半年月均0.86万方的去化量，市场压力巨大 总价段集中在非市场主力成交价段：低总价别墅较少，绝大多数存量集中在700-1200万总价段内，而市场主力成交价段为800万及以下产品 项目 面积 套数 上隽嘉苑 27820 242 嘉怡别墅 21316 67 宝华栎庭 38614 265 保利家园 1400 7 金地格林世界 3000 10 龙湖郦城 2041 7 龙湖蔚蓝香醍 70000 300 绿地秋霞坊 17572 70 华润中央公园 26238 91 天居玲珑湾 3592 17 合计 211593 1076 小结 当前基调下，嘉定市场明年将继续下行：在政策基本面不变的情况下，存量居高不下、土地供应量大、供应量分布集中、同质化严重等因素使市场回暖遥遥无期 更多项目将采取价格策略取得放量：愈演愈烈的竞争态势和当前采取价格策略项目良好的销售业绩将促使更多项目加入降价行列，区域均价将进一步下行 2011年 营销现状 2011年5月至今 项目概况 由3幢公寓、1幢LOFT，43套别墅（4套定制）组成，总建面5.8万㎡，金额约11亿 　 总套数 总面积（㎡） loft 90 5757 公寓 324 40837 别墅 43 12268 合计 457 58862 梧桐语：位于嘉定老城区，涵多物业形态的小项目 梧桐语 嘉定老城 南翔 嘉定新城 5月28日首开，推出2幢公寓，37套别墅 ，推案面积3.3万㎡，金额6.5亿 37套别墅，1.08万㎡ 2幢公寓，164套，2.24万㎡ 推案位置与推案量 已售货量分析 首开至今，售出公寓25套，别墅12套，总计0.71万㎡，金额1.92亿 别墅以3.3万元/㎡的嘉定主城区（老城、新城）最高价，去化12套，实属不易 　 套数 面积 金额 公寓 25 3149.69 0.53亿 别墅 12 3957.68 1.39亿 合计 37 7107.37 1.92亿 成交结构 成交分析 公寓均价1.6万元/㎡，为嘉定新城、老城各项目之首 产品表现中规中矩，卖点不足以支撑高价格，去化难度大； 别墅均价3.3万元/㎡，为嘉定新城、老城各项目最高 但因类独栋别墅产品具备市场稀缺性，同时临水阳光地下室较受市场的认可，去化表现好于公寓 剩余货量盘整 剩余总量：LOFT 1幢，公寓 301套，别墅29套，面积5.18万㎡，折合金额约 9 亿元 余量约占总货量的82% 　 　 套数 面积（㎡） 续 销 货 量 公寓 139 19318 别墅 23 8172 　 158 27490 未 开 货 量 公寓 162 18348 别墅 6 1460 LOFT 90 5757 　 262 24265 合计 　 420 51755 11月、12月销售预估 11月、12月 续销：市场接受度较高的别墅为主力续销方向 大市环境恶劣，嘉定新城价格乱战，作为非热点、高价的老城项目，梧桐语11、12月市场机会点小 媒体：以线下动作为主（短信、中介） 2012年 营销思路 2012年—— 总体思路 以时间换空间 周边项目地价便宜，竞相大幅降价，本项目受累于高地价及区位，唯有以时间换空间 客源导入方向 本项目受新城隔断，难以导入市区客，唯有做深区域市场 老城受新城隔断，难以导入市区客 绝大部分成交客户来自迎园板块 做足迎园，做深嘉定 客源导入策略 通过针对性的线下传播，更精准的导入区域目标客户 针对迎园板块 户外：看板、围挡维护，定期更新 中介扫楼：借助中介力量，对迎园的重点小区扫楼 DM定投：定投公司与中介结合 针对嘉定全区 短信投放：短信覆盖嘉定全区，重点投放高端人群 中介拦截：借助中介力量对新城板块、南翔板块竞品拦截 媒体策略 地段炒作：从地段与圈层出发，强调嘉定老城高端住区氛围 区政府、体育中心旁，名校林立 产品炒作：从稀缺性出发，深化产品卖点 嘉定区唯一的类独栋，6米挑空，阳光地下室，石材干挂 景致炒作：炒作居住氛围与生活享受 中心园林、一线河景，公用绿地，绿化率超高 品牌炒作：梧桐语系出名门 保利地产“城市别墅与自