国际中心四环项目市场研究及营销策划报告.pptVIP

写字楼市场发展趋势判断 北京写字楼价格在2008年达到峰值，并于2009年急剧回落至2007年水平，近期出现企稳迹象，预计未来写字楼市场价格变动幅度收窄。 二、酒店式公寓市场发展趋势研判 重点区域公寓发展的状况 北京市的酒店式公寓主要分布在以下区域：建国门板块、国贸板块、东直门板块、朝阳公园、燕莎丽都商圈板块及中关村板块。 酒店式公寓市场发展趋势判断 2000-2005年 1996-2000年 1996年以前 酒店式公寓项目引入 2005年以后 项目集中在东部使馆区及商务中心附近 全部以自持出租为主 丽都假日酒店 国贸中心 京广中心 亮马河大厦 代表项目 起步阶段 缓慢发展 快速发展 稳步发展 该阶段北京房地产市场仍以普通住宅开发为主,酒店式公寓市场发展缓慢 该期间入市项目较少 随着北经济及对外贸易的迅速发展，并受申奥成功等利好因素的影响，北京酒店式公寓发展迅速，在房地产市场上逐步占有一席之地 经过10余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经走过了探索阶段，逐步成熟并步入稳步发展阶段，其主要标志就是形成了特色鲜明的区域市场特征。 北京市酒店式公寓发展历程 恒基中心 宝鼎广场 海逸酒店 新世界太华公寓 和乔丽晶公寓 福景苑国际公寓 代表项目 代表项目 代表项目 棕榈泉万豪行政公寓 远中悦莱 海晟公寓 北京酒店式公寓未来仍将继续呈现区域化发展，占据城市核心地段，享有独特资源，包括便利的交通、高消费人群、完善的市政配套等。 1 区域重点资源 2 项目发展分析 3 4 市场发展趋势判断 置业投资导向研判 基本居住需求 住房制度改革施行 购房需求主要表现为基本的居住需求 置业观念产生 集中在2004年以前 主要购买客群为40岁以上的家庭型客群 置业观念产生并得到广泛传播 投资需求走旺 2005年到2007年底 中产阶级、都市白领成为购房主力客群 二次置业、投资型需求急剧增多 持币伺机出手 全球性金融危机的影响 购房心理价位调低 处于政策消化期，购房心理波动较大 未来－理性置业 房地产长期发展的可预期性 危机后置业心理更加成熟 投资渠道日益增多 1 2 3 4 5 置业投资导向研判 物业形式 酒店式公寓 写字楼 产品特性 占据城市优异资源，交通、配套、客户资源 占据城市优异资源，交通、配套、客户资源 开发的区域环境在扩大，由早期的商务环境向居住环境延展 开发区域还是受商务环境限制 功能多样化，居住与办公 功能单一，只能办公 面积小，总价低，适宜中小投资者投资 面积较大，总价高，适应大型投资客投资 从产品发展角度看，酒店式公寓与写字楼产品特性不会改变，相对而言公寓产品更适合大多数中小投资者购买投资，写字楼产品相对面积较大，投资金额较高，后期出租压力较大； 长远看投资者购买何种物业还是受物业产品特性决定，不同区域选择不同投资物业，单从投入成本看，公寓产品投入低，而且功能灵活，投资要好于写字楼产品，风险相对要低。 谢谢您的观看！ * * * * 区域教育资源——位置示意 育英学校 海淀实验中学 六一小学 首师大二附中 海淀实验小学 首师大附中 二十一世纪实验学校 六一中学 翠微中学 翠微小学 本案 距离圈层 学校名称 类别 地址 500米 六一小学 小学 海淀区恩济里小区 二十一世纪实验学校 小学.中学 海淀区恩济庄46号 六一中学 中学 海淀区定慧西里17号 2500米 育英学校 小学.中学 海淀区万寿路西街 翠微小学 小学 海淀区翠微路22号 海淀实验中学 中学 海淀区紫竹院路96号 首师大二附中 中学 海淀区彰化路8号 首师大附中 中学 海淀区北洼路33号 翠微中学 中学 海淀区翠微路1号 3000米 海淀实验小学 小学 海淀区西三环北路107号 区域教育资源——教育资源列表 区域周边教育资源主要针对中小学校，在2500直线距离范围内学校资源较为密集。 区域医疗资源——位置示意 玉渊潭社区卫生服务中心 空军总医院 本案 解放军总医院第一附属医院 北京肿瘤医院 中国人民解放军总医院 海军总医院 区域医疗资源——医疗资源列表 距离圈层 名称 医等级 地址 2500米 玉渊潭社区卫生服务中心 社区医院 海淀区阜成路85号 北京肿瘤医院 三甲 海淀区阜成路52号 中国人民解放军总医院 三甲 海淀区五棵松 3000米 空军总医院 三甲 北京市阜成路30号 解放军总医院第一附属医院 三甲 海淀区西八里庄 3500米 海军总医院 三甲 海淀区阜成路6号 区域周边医疗资源较为充足，在2500米距离范围内较为密集 区域卖场资源——位置示意 金四季购物中心 本案 华堂商场 沃尔玛 太平洋百货 华润万家超市 恩济东街顺天府超市 大成顺天府超市 翠微百货 区域医疗资源——医疗资源列表 区域南部2500米范围内卖场资源丰富，五棵松周边卖场密集 距离圈层 学