国际广场项目分析.pptVIP

通过对大宁商业项目的详细调查研究，我们认为其成功之处主要在于： 1、明确的业态定位与规划，以业态分区指导建筑设计； 2、大胆采用立体的、开放的人流动线组织，使人流能充分均匀的分散到各处； 3、强大的招商与经营能力，在较短的时间内即形成了比较旺盛的人气； 4、在产品细节设计上，充分关注细节，充分考虑到消费者的需要。 可借鉴之处： 1、业态规划明确，功能分区明显； 2、组团产品设计，合理引导人流； 3、招商工作到位，迅速积聚人气； 4、细节体现关怀，充分考虑需求。 不足之处： 1、交通动线规划不合理 2、产品及业态还需调整 （如写字楼、电器卖场 经营状况比较糟糕） 小 结 第8和第5楼座有着比较明显的对称性，从产品形态到业态规划上均比较类似。其中1F均设置有特色餐饮（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一个是国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区域业态的明确定位对充分的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多开口供游人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展了商铺的临街面，提高了商业价值。 可借鉴之处： 1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。2-3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用。 第一座规划为3-13F小户型商住两用楼+1-2F裙楼商业。 核心餐饮及购物区: 本区域位于项目的中心位置，被外围建筑所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围。 建筑均为4层左右。其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。 第9座业态规划有： 1F：餐饮、服装、精品眼镜、饰品等 2F：中型特色餐饮 3F：中型特色餐饮 4F：休闲中心 第6座业态规划有： 1F：品牌服饰、特色餐饮等 2F：中型特色餐饮 3F：中型特色餐饮 4F：男子SPA会所 综 述 第9和第6楼座位于整个商业广场的核心中央地带，是人群与人流最为密集的地区。建筑设计上采用开放式商业内接的形式，方便人群自由穿梭于中心区域内。1F均为分割小面积商铺，便于引入商家经营。2-4楼则均有空中连廊相连接，使得食客能更方便的在不同商家之间进行选择，也为经营业主带来了均衡稳定的人流。 可借鉴之处： 中心区域为人流集中区域，设置开放式步行内街，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分。 中心区商业采用小面积分隔，方便日后经营；楼上则引入中型餐饮主力店，并利用联通的立体交通，使高楼层商铺的区位性不再突出。 48家 37家 11家 11家 4家 总 结 本项目在建筑形态上采用了外围高、中间低的形式，一方面通过大的闭合形成了商业内街浓厚的气氛，另一方面也将项目与城市主干道分隔开来； 中心商业街采用全开放的设置，并利用立体交通网络，使得人流在此集散并能均衡的分布到项目的其他区域中去； 招商及经营上基本采用了1楼分割为零散商铺，2-3楼引入特色主力店的形式。小商铺便于实现价值，而主力店则有利于吸引人气。 三、交通与停车分析 交通动线分析 从本项目交通动线组织上看，采用了人车分流的设计。对于人群活动比较集中的区域，则完全设置为人行区，车流的流线则顺应业态规划的需要，沿各个相对独立的功能板块边缘布置。一方面保证了人的安全，另外也为人提供了方便。 在车行的流线设计上，设置了很多弯道，起到减缓车型速度的作用；同时在与人行路线有比较明显交叉的地方，还设置有减速器、限速牌等设施。 以上设计实际上是为了弥补规划上存在的不足。车行道从商业街中穿越，毕竟给驾车者和行人带来不便，存在一定的安全隐患，是不合理的规划。虽然目前有一系列措施进行防护，如物管人员现场指挥，减速装置等，但这样一来降低了项目的对外形象。所以从规划上应该规避这些问题。 可借鉴之处： 规划上应该考虑人车分流，车道尽量不要从商业街内部穿越 停车分析 整个大宁商业广场一共设置有约1300个停车位： 包括5.5万㎡的地下车库（约800个车位）和8层的立体车库（约500个车位） 目前停车场开放时间为：7：00-24：00 收费标准：10月前免费停车 目前停车场使用情况： 平日白天泊车率4成左右，高峰时段6成左右，周末基本泊满。到晚上18：00左右停车场的使用率也有明显提升。 可借鉴之处： 停车是商业综合体吸引力的重要表现，海量停车是必需条件 地下车库平面图 通过对地下停车场的观察可以发现，对应地面每幢楼均有电梯可由地库直达地面。这为消费目标指向性强的客户提供了非常大的方便。 从这些细节中也可以看到本商业项目在经营上的良苦用心及人性化所在。 四、其他细节展示 主题景观小品 业态标识牌 其他人性化设置 五、汇总分