某房地产别墅项目营销报告.pptVIP

远郊别墅对购房客户群体的影响： 1、价格：由于受地理位置的局限性与当地土地价格不高，所以远郊别墅的总体价格都不高（除少数独栋外），单价集中在4000-6000元/平方米，总价集中在100-300万元之间。 2、功能：受地理位置的局限性，远郊别墅一般用于做第二居所和第三居所使用。 3、心理：由于成功人士的工作在都市中心，每天的工作量与压力非常之大，所以他们希望能利用周末的时间，到远郊渡假进行放松身心和心情。 注重身体、追求自然、享受生活的都市富人。 分析总结： 1、长沙别墅市场为外向型市场，全市型客源和外地客源为主要部分，年龄集中在35-45岁； 2、别墅客户的置业目的以自住为主，投资客较少，购买独立别墅主要用于居住； 3、置业客户中以私营业主和企事业单位中高层为主，均为多次置业，以提升生活品质与地位的象征。 4、受远郊别墅特征影响，客户群体为注重身体、追求自然、享受生活的都市富人，多为第二居所和第三居所使用。 第三章 项目价值分析 项目经济技术指标： 本项目总用地面积为962.93亩，规划路双桂路和汤加湖路将项目共分割为三块：A、B、C三大地块。 地块面积：641953平米； 总建筑面积：411573平米 容积率：0.65 建筑密度：25%； 会所：6600平米； 商业：10370平米； 幼儿园：3600平米。 本案 项目区位： 路网基本畅通，公交车系统有待完善；项目易达性相对较难； 区域发展不成熟，配套严重缺乏； 人气不足，缺少居住氛围； 周边乡村特征明显，城市形象相对缺乏。 区域发展不成熟，交通、配套相对滞后，乡村特征明显，整体居住环境一般。 青竹湖高尔夫球场和太阳山森林公园为项目区域的两个核心价值点。 本项目东面接青竹湖高尔夫球场和太阳山森林公园； 北面为山体和过山隧道； 南面为太阳山路； 西面为汤加湖路。 本项目的东面整体景观资源突出。 项目一期 项目一期： 项目一期建筑占地面积为23682平米，容积率为0.6，总住宅栋数为21栋。 启动期的交通较为便利，昭示性较好，但是园林景观一般，产品表现力不足。 项目属性界定 省会城市、城市远郊、一定景观资源、大规模、低密度纯别墅社区。 省会城市：长沙在湖南属于省会中心城市； 城市远郊：距离城市中心城区约15-20公里； 一定景观资源：青竹湖高尔夫球场和太阳山森林公园。 区域属性 大规模；近1000亩； 低密度：容积率为0.65 纯别墅社区：全部为别墅产品。 项目属性 项目主要价值点： 1、规模和容积率： 本项目总占地面积将近1000亩，容积率仅0.65； 2、资源： 本项目东接青竹湖高尔夫球场和太阳山森林公园； 3、建筑风格： 本项目采用的意大利托斯卡纳风情，整体想象较高，符合长沙人民的别墅居住的尊贵感、身份感要求； 4、园林特征： 本项目的整体园林水系面积较大，同时整体布局考虑了水系与山体的结合；但是一期的园林景观相对不足。 5、户型特点： 本项目户型面积主要是分布在180-260之间，主要是在220平米左右，面积区间较小，存在总价优势。户型存在一定的赠送面积，但是户型本身中规中矩，缺少亮点。 项目体量大，存在规模优势； 东接青竹湖高尔夫球场和太阳山森林公园； 建筑风格和园林形象较高； 户型面积合理，存在面积赠送等附加值 板块发展不成熟，政府公共配套设施建设滞后，生活配套不足； 周边形象相对一般；地块之间存在规划路； 启动期的形象一般，缺少景观优势； 开发商自身品牌拉力相对一般。 捞霞组团经济的不断发展，将给本区域提供契机； 绿城·青竹园在长沙的影响力逐步上升，且青竹湖高尔夫球场的高档形象在市区逐渐上升； 周边其它项目的逐渐上市将会炒热本项目区域，为本项目的销售提供契机； 宏观经济不景气，对别墅市场的销售造成了较大的压力； 周边存在多个大型别墅项目，存在长期竞争压力； 项目SWOT分析 第四章 项目营销定位 竞争思考一： 竞争向上： 本项目区域的和黄·盈峰翠邸项目依托其母公司的强大品牌和现场豪华包装展示，价格仅为5000-5500元/平米； 本项目如果要实现价格突破，有一定难度。 竞争向下： 如果走低成本低价竞争策略，将不可避免遇到中新森林海（均价3700）和碧桂园山湖城（均价3300）等低价别墅项目的夹击，且容易导致本项目的利润空间相对有限。 走低价竞争方式，将面临巨大的竞争压力。 经济型别墅？ 奢华型别墅？ 资源型别墅？ 竞争思考二： 区域内的太阳星城天景湖和水印加州这两个项目产品类型与本项目基本一致，体量较大，销售周期较长，将对本项目形成长期的竞争压力， 本项目应当如何竞争定位？实现竞争突破？ 　 产品特征 市场突破点 经济型别墅 无突出核心资源/开发商品牌一般 价格战/性价比 奢华型别墅 无突出核心资源/开发商品牌企业品牌 产品本身/开发商企业品