【广告策划-PPT】金日品牌09年度推广计划.pptVIP

如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 EXCEL表格示例1 EXCEL表格示例2 理论部分 案例学习 * 1、背景： 上海是一个纯终端市场，随着春节销量占比的逐年缩减，如何在传统的淡季， 增加销量尤为关键，因此在一些重要节点，推出相应促销活动已成必要。 而这也是淡季市场部管理的重要手段。 2、时间安排：五一、端午、中高考、教师节、中秋国庆及年终回馈。 3、促销形式：遵循一个单品，一个噱头原则。 促销形式可采取联合促销形式，同时加大对特殊赠品的投入力度。 4. 宣传：终端无聊即可。 ● 09终端促销 * 心源素专项推广计划 一、销售现状 1.从总的销售来看，今年春节两个月心源素的销售对比去年同期将基本持平，春节期间心源素的销售比重在21％左右，而自去年下半年心源素止跌后，整体的比重都维持在28％，因此从这个角度来看，心源素是在下滑； 2.从销售结构来看：心6的销售占比大幅度提升，而打装心源素的下滑十分明显，预计下滑20％以上。心6的上升弥补了心打的下滑，心四的销售不会有太大的变化。 * 二、面临的主要问题 1、价格提升，自用流失，面临成为礼品型产品的苦境 春节的销售已经凸现了这个矛盾，打装出现严重下滑，但礼品 装却由于特价活动，销量猛增。由于我们的调价，实际上心源素终 端价格上升20％，原来135元的心打价格已经上升到170以上，老 客户对此的反映非常激烈，局部调查中有30％以上的自用人群，表 示会减少甚至停止购买。 2、心脑保健市场在分流 从整体心脑保健品市场来看，市场下滑是勿庸置疑的，来自 心邦的数字，其今年春节两个月的销量在700万左右，与我们差不 多，市场萎缩非常明显。从促销员的反馈来看，流失的人群很多转 向去购买大蒜油、卵磷脂等产品，购买成本更低，效果也显著是主 要原因。 * 3、广告上，销售上；广告停，立马不行，品牌影响力、实际销售及 自用未能实现良性循环。 心源素销售的良性循环应该是：一定的广告投入吸引潜在新人 群的关注 送礼或少量购买试用 转为长期自用；但实际上我 们发现广之后，销量是有上去，但之后又停下去了，很重要的一个 原因是使用成本居高不下，导致未能长期使用，也就被误为无效， 打入冷宫。 ＊此次的提价，更是提高了心源素的日常保健门槛，无疑是雪上加霜。 4、常客装的推广需要一套更为完善的方案 如果在价格未能有很大变化的前提下，心源素的唯一突破口就是 常客装，常客装去年180万的销售也证明其潜力。但依靠目前常客装 的销售模式，要达到很大的突破，需要公司给出一套更完善及诱惑力 的方案。 * 三、心源素推广策略