上海骏丰国际_南翔综合体项目运营建议报告_113PPT_2008年.pptVIP

天天文档在线 本次汇报内容 Part 1 上海龙乐投资管理有限公司简介 WHO WE ARE WHO WE ARE 龙乐机构于2006年成立了“龙行商汇”商业地产服务团队，从上海百联集团、香港新鸿基地产、东华美钻、仲量联行等商业公司和机构注入了中高层专业营销人士，全面形成了独特而强大的“商业＋代理”联合营销模式，专注于新兴商业地产的全面商业解决方案的综合服务。 龙乐机构于2007年与上海交通大学共同组建了“龙乐·SJTU长三角商业地产研究室”，通过产学研互补的研究模式，致力于商业地产开发与成功运营的理论与模式的研究，并形成了顾问、策划、培训等高专业度服务。 龙乐机构架构 整体服务流程（商业部分） 项目服务团队 骏丰国际董事会 项目服务团队核心成员 项目服务团队核心成员 成功操作案例 人民路65号 成功操作案例 昆山金色森林 成功操作案例 成功操作案例 本次汇报内容 Part 1 上海龙乐投资管理有限公司简介 房地产后盈利时代里综合体项目的运营与盈利 销售不是问题，成功运营才是关键问题 销售价值只是奶酪一角，成功运营带来的多方升值才是整块奶酪 最优越的位置、最优越的景观——南翔地标型项目（社会价值） 商业、酒店、办公物业形态，价值空间在于后期运营状况 ——运营与价值提升密切相关的项目（产业价值） 本次汇报内容 Part 1 上海龙乐投资管理有限公司简介 体量较小——约3万㎡无法形成规模效应。 不具备竞争力——“金地格林世界”的开发已成规模，无论从体量、品质、服务、品牌影响力等方面都较难超越。 档次低——整体档次不高，缺乏品牌商业，各类商业多以无品牌自营商业为主。 分布散——零散分布，底层街铺为主要商业形态，为数不多的多层商业体，二楼以上的租售情况不佳。 发展难——现有商业形态限制商业的进一步发展，如：车位不足，以沿街商铺为主的条形布局，无法提供足够车位，不便于驾车客源的导入和停留；如：进深小，底层商铺进深受限，不能满足品牌商家的规模化、形象等方面要求，横向扩张店面又会影响临街面业态的丰富性，及商业价值的提升；如：底层商铺格局很难形成聚集型商业，导致人流的聚集效应得不到体现，在无形中失去部分消费人流。 潜力厚——南翔潜在消费力巨大，一私车拥有量较高，主要商业街沿街车满为患；二存在大量旅游人流的导入。具体消费人群分布及分析还有待进一步调研。 上海西北区域辐射：毗邻宝山、普陀、长宁，同时凭借轨道交通11号线、A20高速、真南路等主要交通动脉的便利，存在北区消费人流大量导入的可能性。 未来嘉定新城辐射：嘉定新城——离市区最近、最能吸引市区人口导入的新城，凭借汽车产业的带动，将成为未来新兴的卫星城市，大量消费人口随之产生。 腹地位置，左右逢源：处于两大辐射圈的腹地位置，兼具天然的旅游资源，具备形成休闲娱乐中心和集中消费场所的条件。 商业定位的初步建议 假设一 ：休闲消费升级型商业 针对南翔现有配套商业的发展状况，考虑 金地格林世界未来人口的消费需求，在满 足生活需要之外，提升为以休闲娱乐为主 要功能的体验式消费商业。 假设二 ：批发名品店 与上海西北区及嘉定新城的近邻关系及便 利的交通可达性，可以考虑扩大本项目的 辐射区域，引入大型名品折扣店带动商业 的发展。上海现有的名品折扣店奥特莱斯 位于青浦，对西北区、北区客源较远，且 交通不便。因此本项目也存在此种可能。 地理位置： 共和新路与大宁路交汇点，中外环间，非传统商务区，缺乏商务及商业气氛 交通可及性： 距离地铁一号线延长路站80米，距市中心10分钟车程 占地面积： 5.5万平方米 建筑面积： 25万平方米（地上20万平方米，地下5万平方米） 物业构成： 商场（11万平方米） 福朋喜来登酒店（3万平方米） 办公楼（纯写字楼和SOHO共38,194平方米） 开发周期： 一期统一开发 开业时间： 2006年 开发商： 福乐思特房地产发展有限公司 总投资： 约20亿人民币 项目基本资料 - 总体布局平面 项目特性 办公，酒店，商场等业态构成的城市综合体 上海北部区级商业中心——餐饮娱乐为主 差异化产品定位：SOHO+纯办公；卖场+餐饮+娱乐(电影院)+Fashion+…. 商场长期持有，办公整体出售给境外投资商 商业先行，树立项目形象 一次性开发（没有分期） 分析与启示1 合理的物业品种布局： 14层的酒店位于项目最西面，是整个项目中最高的建筑物， 对整个地块形成有力的支撑感，而且通过人车分流的动线设计，使出入酒店的车辆不会影响到商业部分。 在快速交通干道沿街面，分布展示性较好的写字楼，建筑高度在8-10层左右，而且4栋办公楼高低错