北京首特中国绿能港项目前期建议探讨稿-48PPT-2009年-天启.pptVIP

天天文档在线 天天文档在线 跳出——依托环渤海经济圈，放眼全国城市、放眼国际市场 ［1］跳出项目看项目：不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做 成精品。 ［2］跳出石景山看项目：不仅仅石景山区的一个办公项目，更是CRD产业格 局下的新型商务典范，一种新办公理念的倡导。 ［3］跳出北京看项目：本案虽位于北京，但其不应仅局限于北京 [四]、项目战略目标的实现途径 ——借势、跳出、超越 天天文档在线 超越——挖掘项目潜在优势、全面提升项目价值 ［1］超越单一产品线：充分挖掘本案所在的区域价值，超越研究用地性质和单一的 产品线，实现项目价值、利润最大化。 ［2］超越传统办公概念：全面丰富和超越传统办公概念，依托项目“总部基地”概 念和丰富的生态景观资源，倡导生态商务、居住类办公的放松工作概念。 ［3］超越客户期望：既能满足客户期望、又能超越客户期望、同时还能给政府带来 新的总部基地发展模式、成为推广新型生态商务居住办公的典范和样本。 [四]、项目战略目标的实现途径 ——借势、跳出、超越 天天文档在线 生态性 居住性 多元性 商务性 …… 生态商务港 商务行宫 休闲配套 多元性产品定位 现代办公社区典范 脑力密集型 成长型 客源对位 生态办公 会议中心 …… [五]、终极目标达成愿景 * 天天文档在线 北京首特中国绿能港项目初步探讨稿 2009年3月 天天文档在线 ［壹］区域辩析 天天文档在线 【区域转型，形象重塑】 首钢、八宝山公墓搬迁，石景山区CRD（文化娱乐休闲区）的新区域功能定位，从产业到环境的两次转变，带来区域形象的重塑； [一]、区域认知 ？ 石景山，期待“区域质变” 区域质变对项目的启示何在 天天文档在线 启示一： 【价值转型期的机遇与风险】 重工业区 =〉文化娱乐休闲区（CRD） 以2010年为界，石景山区开始进入“价值转型期” ［机遇］⑴.以产业换环境，石景山区的形像价值得以提高，为区域房地产业的发展 带来机遇； ⑵ .CRD利好规划，区域整体价值拔高； ［风险］⑴. CRD各功能区规划功能过于“近似”，办公类物业面临激烈的同质竞争 风险； ⑵ .总部基地及类总部基地物业在亦庄、丰台、密云等都有存在，本项目同 样也面临异区同质竞争风险； 天天文档在线 启示二： 【 区域将进入“泛办公”开发时代】 石景山区以打造首都文化娱乐休闲区为主线，逐步形成：“一个科技园区、两个休闲旅游区、三个产业基地、六个商务功能区”的产业发展新格局。 从科技园到产业基地，再到商务功能区，无论功能有何差异，实际伴随而来的都是大量办公物业的开发，区域实际进入一个“泛办公”模式的开发时代； 天天文档在线 区域升级 竞争缓和 白热化竞争阶段 竞争初期 成熟期 发展期 起步期 2016-2020年 2011-2015年 2008-2010 传统重工业区 2010年后，石景山区办公类物业的市场竞争将进入白热化 文化娱乐休闲区（CRD） 【区域办公物业将面临激烈的同质竞争】 根据《石景山区CRD建设行动规划》，首都文化娱乐休闲区（CRD）的建设发展，按照三年（2008年－2010年）打基础、五年（2011年－2015年）大建设、五年（2016年－2020年）大发展的“三步走”步骤来实施。 启示三： 天天文档在线 重点竞争个案规模体量 商务、商业综合区 突出会展和商务功能 突出商务服务功能 突出商务功能，重点建设甲级写字楼、五星级酒店 突出商务和商业功能 规划重点 35.2 建筑面积： 55.1 苹果园交通枢纽商务区 未知 建筑面积： 83 京西商务中心 未知 建筑面积：31.63 京燕商务区 66.1 建筑面积：72.4 银河商务区 10（金鼎商贸区） 用地面积：17.8 ?TSM时代购物花园商务区（含金鼎商务区） 商业金融建筑规模 （万平米） 总占地/建筑规模 （万平米） 功能区名称 根据《石景山区CRD建设行动规划》，从2008年至2010年开始CRD各功能规划区的启动，到2015年基本完成银河商务区、京燕酒店商务区、北京国际雕塑园地下商务区、京西会展商务区、TSM商务区、苹果园交通枢纽商务区、五里坨生态建设区和西山国际小镇等重点功能区及项目的建设，这也意味着从2010年到2015年将是区域内办公物业的规模放量阶段 天天文档在线 ［贰］核心问题界定 天天文档在线 ［问题一］项目总用地87.52公顷，而项