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发掘项目最大价值 ——西部汽车城综合楼项目市场定位及营销策划报告 项目市场背景 项目概况 项目现状 市场环境 市场分析 周边业态布局 场需求调研 主竞争对手 区域市场分析 专业汽贸市场格局 餐饮休闲业现状 写字楼供应与需求 小户型商住物业需求 项目改进定位 理念定位 形象定位 整体定位 建筑定位 价格定位 物管定位 大堂及进出动线规划 整合营销传播策划 营销工件价段划分 各阶段营销策略 各阶段广告传播策略 传播诉求总策略 诉求对象 诉求重点 诉求表现 销售策略 入市时机 改造投资收益分析 主要指标 改造投入 营销投入 总计 急待解决的问题 项目市场背景 项目概况 市场环境 本项目地处成都汽车圈核心位置，周边交通四通八达，市政配套设施较完善，汽车贸易领域的销售，配件，车饰商家云集。巨大的人流、物流、资金流、信息流造就了繁盛的车贸大市场，更造就了一大批新高城，就业态的出现。 市场分析 周边商业业态布局 西部车域十字路口至二环路红牌楼, 此路为川藏路，两侧分布着三九汽配城，鸿达汽配城，新鸿达写字楼，汽车商务会所，农贸市场，汽配商店，业态特征以大型汽配专业市场、临街汽配商店为主，在商店数量上与生活配套相关的餐饮、休闲娱乐、购物、食品店、商店不足4%，且规模档次都较低。 西部汔车城路口至三环路,此路为川藏路，沿路分布着西南汽配城，交通学校，整车展场，汽修工厂，另有极少数几家餐饮店、干杂店。 总结：项目周边聚集着八大专业汽车市场和千余家汽贸商家，而与之相配套的餐饮休闲商务设施却严重缺乏。且规模档次很低因此，无论从本项目所处口岸位置，自身优势，还是从市场需求，业态发展趋势方面看，作为集商务、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合性服场所，其推出一定会受到区域市场的热烈追捧。 对本项目主要竞争对手分析 红运汽配商城：总占地19800平方米，建筑面积24300平主米，净层高：4.2米（底层）3.3米（二层）3.0（三层、四层）建筑结构框架，停车位：86个。 售价：底层18000元~12000元（附带二层） 临街二层：48000元/m2 临街三层：3500元/m2 临街四层：3400元/m2 组价：底层（附带二层），32~55元/m2 建筑与结构整改设计定位 餐娱区户型设计 底层：面积666平方米商铺设计为40~50平方米的单元铺面。以适应汔配汽车装饰商家经营需求。预计规划12~15间商铺。 二层~三层：面积3164当餐饮茶苑，超市、洗浴行业需求。 经营规划 二层：餐饮1家900平方米（A座） 快餐1家666平方米（B、C座） 三层：茶苑1家：900平方米（A座） 餐饮 1家：666平方米（B、C座、包括浴足、棋牌） 商务区户型设计 针对中小型公司办公需求原则，该区户型面积控制在以50~140平方米，公摊约30% 宜。 其中50平方米户型占50% 60~90平方米户型占30% 建筑体两端为大户型，100~140平方米占20% 结构设计（详见后期设计图） 建筑装饰设计（详见设计图） 配套设施、环境及公建定位 根据该楼特点和用途，从提升大楼品质和满足用户的使用，以及今后对大楼管理等方面考虑，在配套设施上配置如下： 大堂内增设步梯通达6层。 完善自动消防控制系统。 厨卫上下水系统。 宽带网络系统。 综合布线系统。 紧急出入口（A座、C座各一处）。 大堂及进出动线规划 大堂及主出入口：九兴大道与市政规划侧道交汇处。作为二~三餐饮娱乐客人进入接待处四九层写字间客入也可由此进入。 次出入口：1金宇员工通道。 物管定位 24小时保卫、收发报刊邮件、清洁服务、停车维护、水电气网络通讯维护。 停车位置 临街停放 价格定位 综合红牌楼片区成本导向定价、区域需求导向定价和周边竞争导向定价方法，城南商都价格可定为 商铺部分 销售价：一层起价11500元/平方米。均价：13000元/平方米, 二层起价4500元/平方米。均价：4700元/平方米 租价：一层：100元/平方米/月。 二层：30元/平方米/月。 写字间 销售价起价：3300元/平方米。均价：3600元/平方米 租价：25元/平方米/月 物管费 暂定为1元/月，按揭方式待定。 “底特律”营销整合传播策略 营销传播各阶段划分 鉴于“底特律”项目整改及室内装饰等工程的具体情况，为保证