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房地产市场 物业税的征收目的及可达性分析 董昕财政部科研所 一、物业税的含义与征收目的 方政府积极开辟可自主支配收入来源的动力，而 物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者 增加土地出让收入便成为地方政府和增收的主 或使用者征收的税种，通常的征收形式为每年按 要途径。土地出让占地方财政预算外收入60%以 不动产评估值的一定比率征收税款，也称房地产 上，个别市县达90%左右。从全国情况看，土地出 税。物业税是一种财产税，广义上讲，财产税是就 让收入占财政收入的比重也非常高。2007年全 纳税人某一时点的所有财产课征的税收，既包括 国土地出让总价款为9130亿元以上，而全国的 土地、房屋等不动产，也包括其他种类的财产，但 财政收入为3.2万亿元，土地出让收入占财政收 从各国实际征收的情况上看，财产税的主要课征 入的比重为28.53%。从为数不多的可取得土地 对象就是房地产，因此，物业税（房地产税）与财 有偿使用收入数据的城市来看，土地出让收入在 产税可视为同义词。为了不与我国现有税种产生 地方政府的收入结构中占据了越来越重要的地 概念上的混淆，本文中将以物业税的称法贯穿全 位。 文，不再使用房地产税加以替换。 然而，地方政府的这种“卖地”收入是不可持 物业税的征收目的主要包括三大方面：一是 续的，地方财政对土地出让收入普遍依赖的局面 改善地方财政的收支不平衡，使地方财政收入稳 必然需要改变。因此，物业税就被赋予了成为地 定化；二是使目前过高的房价有所降低；三是改 方财政收入新来源的使命，征收物业税的目的中 变房地产业税费种类繁多、征收多门的现状。 也就不可避免地包含了改善地方财政收支不平 1.改善地方财政的收支不平衡，使地方财政 衡，使之成为地方财政长期、可持续收入来源的 收入稳定化 期许。 从1994年我国的分税制改革以来，中央与 2.抑制高昂的房价，使目前过高的房价有所 地方的财政收入比重有了明显的变化，仅就 降低 1993年与1994年的对比来看，地方财政收入所从1998年的住房货币化改革至今的十多年 占的比重就由78.0%下降到44.3%，近些年来地来，我国的房屋销售价格一直保持着上涨的态 方财政收入所占比重也一直处于50%以下的水 势，在近几年国家一系列宏观调控措施，以及全 平；而同时地方财政支出的比重却一直在70%左 球金融危机的侵袭之下，我国房价的上涨趋势依 右的水平上，2007年地方财政支出的比重更是然得以保持。一些学者认为我国房价高企的原因 达到了77.0%。由此可见，分税制改革后的十多 之一便是房地产保有环节的税负水平偏轻，物业 年来，地方财政收支不平衡的矛盾并未得到改 税的征收则可以起到抑制需求、降低房价的作 变。 用；也有学者认为土地出让金可分年缴纳，并入 地方财政收支剪刀差的长期存在，强化了地 物业税一同征收，从而使房价下降。 2010.1 总第349 期 25 房地产市场 ChinaRealEstate 3.优化房地产税费构成，改变房地产业税费 物业税征收的设计方案，总体来看，物业税的设 种类繁多、征收多门的现状 计思路可以分为以下三个主要方向。 我国自2003年提出“条件具备时对不动产 方向1：仅对现有税制中的房地产保有环节 开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，到 税收进行调整 2009年又提出“深化房地产税制改革，研究开征 根据国务院发布的第546号令，自2009年 物业税”，由此可看出梳理简化目前过于繁杂的 1月1日起废止1951年由原政务院公布的《城 房地产税费制度必然也是物业税征收的主要目 市房地产税暂行条例》，外资企业和外籍个人不 的之一。 再缴纳城市