冠南汇侨城下阶段营销推广方案改.doc

冠南汇侨城下阶段营销推广方案 （2011．11．1—2011．12．31） 【前 言】 随着冠南汇侨城工程进度的推进，三期销售提上日程。在前期推广中，主要对二期玉兰园进行大力宣传，为三期的推出奠定了良好的基础和开端。结合一期、二期在景观、配套等方面的综合优势，本阶段的重点即是将营销推广重心转向三期的品牌攻势，突出三期在品质上的提升，以一个拔高的全新姿态推向市场，达到三期房源的火爆销售。本提案将结合市场具体情况，从分析三期所具有的品质优势入手，对下阶段三期的营销推广工作制定相应策略。 第一部分：市场篇，我们面对怎样的市场？ 第二部分：现状篇，我们处于怎样的现状？ 第三部分：战略篇，我们制定怎样的思路？ 第四部分：战术篇，我们采取怎样的手段？ 【市场篇】 我们面对怎样的市场？ ● 宏观市场 1、楼市政策 国土部向“地王”再亮剑 多地暂停“准地王”入市 近日，国土资源部副部长胡存智在召集地方国土资源负责人开座谈会时指出，一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升了房价。要求年底之前，供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到不再出“地王”。 针对各地房价调控目标可能“落空”的现实，政府部门已开始有所行动。国土资源部9月下旬已要求加大高价地的防范力度。专家分析，目前中国不少地方政府的债务压力较大，这可能会影响到中央调控政策的落实。 两部委清算房产中介推涨房价 称将行重典治理 在经历了近5年最具成色的黄金周之后，超过10个城市新房、二手房价格同比涨幅已经超过10%。面对持续增加的房价上行压力，住房和城乡建设部(下称“住建部”)与国家工商总局(下称“工商总局”)已经着手组建联合督查组，赴地方重点督查清理房产中介违规推涨房价的行为。 房产税试点扩大成共识 或将向存量房渗透 财税体制改革是改革深水区之一，其中房产税试点的扩围、征收方法以及年内是否能够实质推进被各界广为关注。近日，某研究院发布的最新报告显示，由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后，房地产调控升级预期可能将增强，房地产调控长效机制将逐渐浮出水面，受此影响，四季度成交仍将 处于高位，但明年市场将更趋于理性。 2、天门市场 月成交数据对比：两个月基本持平，价格小幅上升。 9月天门商品房总销售601套，其中住宅销售574套，成交均价为3347元/平米月天门商品房总销售套，其中住宅销售套，成交均价为3元/平米 上周成交均价对比：价格波动较大，17日跌破3000元/㎡，20日达到最高值3624元/㎡。 ● 竞争市场 1、竞争楼盘一览表 项目名称 项目体量 在售产品套数 在售剩余套数 产品区间 成交均价 下期开盘时间 下期开盘套数 下期开盘价格 日均客户量 优惠活动 10月销量 世贸中心 10万方 200套 68套 50㎡--122㎡，主要为4#单身公寓 3800元/㎡ 暂无 暂无 暂无 5组 1、单价减200；2、一次性97折，按揭98折；3、总价减5000 12套左右 天城明珠 13万方 224套 75套 86㎡-122㎡高层 3900元/㎡ 明年元月 7#、8#、9#共约600套 4100元/㎡以上 5组左右 一次性9.8*9.9；按揭9.8 10套以下 天门新城 6期 580套 180套 95㎡-145㎡高层 4100元/㎡ 2014年10月 7期：1000套以上 暂无 4组 一次性9.9折；按揭无折扣 20套 新宇城上城 8万方 420套 233套 42㎡-58㎡公寓80㎡-91㎡两房 4000元/㎡ 明年元月 5#、6#、7#共约372套 4500元/㎡ 8组左右 一次性9.8折；按揭9.9折 20套左右 东湖金利屋 20万方 120套 50套 120-130㎡17层以上 3900元/㎡ 明年元月 3#共约110套 4000-4500元/㎡ 2组 一次性9.9折；按揭无折扣 3套 汉旺世纪城 150万方 110套 40套 80㎡-130㎡ 高层3600元/㎡，多层3900元/㎡ 11月中旬 22#、23#楼共约110套 待定 5组左右 一次性9.8折；按揭9.9这 一万抵两万老带新 20套左右 华泰丽晶 15万方 190套 80套 99㎡-113㎡ 3300元/㎡ 明年元月 10#、12# 待定 1-2组 一次性9.8折；按揭9.9折 3套 楚天尚城 15万方 371套 258套 25㎡-60㎡（为主） 80㎡-120㎡ 3800元/㎡ 明年元月 7#、8#、10#、12# 790套左右 2-3组 9.6折后总