万科大明宫项目市场研究及西安豪宅分析.pptVIP

公寓类城市豪宅关键词（三）尺度 Impression Key Words - Scale 【 尺度对于豪宅很重要，但不是说豪宅一定都是大尺度大空间 】 豪宅的空间尺度主要是由突出舒适性的居 住功能需求累加得出的总和。相较而言， 欧美国家的公寓豪宅尺度要大于日本、香 港等土地稀缺的国家和地区（＜200㎡） 公寓类城市豪宅关键词（四）空间 Impression Key Words - Space 【 豪宅的特殊性在于：客户对室内外空间的审美标准远高于普通住宅 】 豪宅是一个注重私密性，并由内向外逐级 释放的居住空间组合。相较普通公寓，豪 宅公寓的空间变化和层次感更加丰富耐看 公寓类城市豪宅关键词（五）材料 Impression Key Words - Material 【 材料的运用恰当与否，在一定程度上反映了豪宅的“品质和标准” 】 以外墙为例，豪宅公寓往往采用花岗岩、 大理石等材料或者顶级面砖，也有部分公 寓豪宅采用大面积玻璃幕墙 公寓类城市豪宅关键词（六）装修 Impression Key Words - Configuration 【 豪宅的核心在于生活品质的提升，而配置等同于高收入人群佩戴的腕表 】 以君临天下为例，BAUHAUS的顶级橱柜 和TEUCO的超音波按摩浴缸配置，更多 的是出于“好马配好鞍”的对等性需要 公寓类城市豪宅关键词（七）景观 Impression Key Words - Landscape 【 景观对于豪宅而言的作用力在于，保证内部视觉通透性前提下的优越感 】 豪宅的一大优势在于与普通公寓相比而言 的景观优势（自然借景或人工造景），比 如：曼哈顿的豪宅公寓往往可以享受到中 央公园的美景 公寓类城市豪宅关键词（八）科技 Impression Key Words - Technology 【 由于具备高溢价空间，科技元素成为了豪宅公寓的一大特征和卖点 】 现今的豪宅不再仅仅与“大”和“贵”相 关联，现在更多是涉及到各种用于改善居 住环境和品质的尖端住宅新科技 公寓类城市豪宅关键词（九）服务 Impression Key Words - Service 【 对于豪宅而言，服务既是目的也是手段，更多的是身份象征的另类体现 】 对于豪宅开发而言，建筑本身和环境景观 是第一时间的外在品质体现；而“良好的 物业服务”则是保证不动产未来能够升值 增值的核心和永恒所在 3、本案开发策略：豪宅产品优先等级排序 地段 景观 服务 尺度 空间 配置 材料 科技 价格 开发策略： 人文、生态、富贵、奢华、舒适、节能 Economical Environmental Healthy Comfortable Saving energy … 未来可能出现豪宅项目的几个竞争区域 Possible future luxury projects 枣园板块 大兴新区板块 广弘杰信项目 项目总建面190万方，预计 可能的高端物业约30万方 融侨地产 龙湖地产 约25万方 约30万方 目前尚未完成拆迁，预计最快明年下半年上市 目前土地尚待落实，预计最快12年上半年上市 未来可能出现豪宅项目的几个竞争区域 Possible future luxury projects 浐灞中心板块 浐灞半岛 世园会项目 振业泊墅 约50万方 约20万方 约23万方 各项目进度不一，有持续供应量 竞争区域未来供应 城北未来可能出现的豪宅或高端项目预计总量达278万方，2011-2013年每 年供应量预计为70万方，如按套均220-250平米左右计算，供应量约3000套。 板块 大明宫板块 城运村板块 枣园板块 大兴新区板块 项目 万瑞地产项目 大明宫东北角 赛高、瑞泰、海荣项目 广弘杰信项目 融侨地产 龙湖地产 中新浐灞半岛 振业泊墅 预计供应量 （平方米） 40万 30万 30万 30万 25万 30万 50万 23万 预计上市时间 2011年上半年 2011年下半年 2012年下半年 2011年下半年 2012年下半年 2012年下半年 2010-2013年 2011年上半年 浐灞中心板块 世园会项目 20万 2013年上半年 总 计 278万 未来融侨地产项目、 万 预计有部分高端项目 体量高端项目供应 方以上 供应 竞争区域高端物业总结： 大明宫板块 枣园板块 大兴新区板块 浐灞板块 资源条件 大明宫国家遗址公园 周边无特别资源 与汉长安城遗址较近 浐灞生态中心区 改造尚未启动， 以天朗大兴郡为 中新浐灞半岛、