上海杰星--2015年上海房地产市场总结及2015年市场展望报告(ppt 30).pptVIP

2009年上海房地产市场总结及2010年市场展望 2009-12-4 上海杰星 第一部分 2009年房地产市场回顾 2009年的中国楼市，在摆脱了2008年全球金融海啸以及美国次贷危机的阴霾后，出现了绝地反击般的局势扭转，成交量、价均已达到历史最高点，这另所有人始料不及。纵观整个09年的走势，大致可以分为几个几段，第一阶段是09年新年后由于刚性需求拉动的楼市反弹；第二阶段是09年5月份开始的楼市全面“井喷”；第三阶段是“金九银十”效应带动下的延续辉煌；第四阶段则是临近年底的市场微妙阶段。 2009年市场成交数据 2009年1-10月份，上海商品房累计新增供应量2062.8万平方米，成交2612.7万平方米，累计成交均价12216.8元/平方米。 一、2009年市场回顾 1、住宅市场 第一阶段：2009年1~4月——楼市回暖 受2008年国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年至2009年一季度，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。 压抑了一年多的刚性需求、诸多楼市优惠政策，以及中国经济的逐步抬头，使得2009年春节前后，楼市出现明显“回暖”迹象。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 附：2008年底开始出台的相关楼市优惠政策 央行年内五度降息 10月30日起，央行再降存贷款基准利率0.27% 10月9日起，央行再降存贷款基准利率0.27% 9月16日起，首降贷款基准利率和存款准备金率 免印花税增值税，契税下调 [印花税]-财政部从11月1日起对个人买卖住房暂免印花税 [增值税]-下月起对个人销售住房暂免征收土地增值税 　[减契税]-首次购买90平方米以下普通住房契税调到1% 购房首付/房贷利率下调政策回顾：商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 第二阶段：2009年5~8月——全面井喷 全国房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。相关统计数据也表明，从5月份开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：在08年市场低迷环境下压抑已久的刚性需求得到迅速释放，成交量和成交价格均呈加速上升之势。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 观望期正式结束，刚性需求开始井喷 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第三阶段：2009年9~10月——历史之巅 从9月份开始，“金九银十”态势重现，成交量和成交价格达到历史的最高点，需求结构也从上半年月份的“刚性需求”为主逐步向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。在市场回暖及种上海利好概念的推动下（两个中心、大虹桥、崇明隧桥、迪斯尼、世博等），房地产开发企业的信心正在逐步回升，企业发展战略也正在由“保生存”向“谋发展”转变，从而带动未来房地产开发投资的进一步活跃。 投资热潮、防通货膨胀预期及多项上海利好概念进一步将房市推向高潮 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第四阶段：2009年11月~至今——微妙过渡 从11月份开始，由于上海及全国房市均出现高涨态势，社会开始流传政府将有政策性收紧传闻出现，由于前一阶段的火爆热销，可售房源大幅减少，供应量不足导致上海市场一手房成交量开始出现回落，但价格仍然高居不下；二手房市场房东想持币过年价格开始小幅跳水。 目前房价已在历史最高点，赚钱速度已经赶不上房价上升的速度，价格泡沫集聚。 2、商办市场 2009年上海商办市场受全球宏观经济衰退、众多企业营运不佳的情况下，买卖行情供求双双萎缩，租金下降、空置上扬。 办公数据 10月新增可售写字楼物业共13例，共计23.33万平方米（1888套），环比减少了31.6%；而售出写字楼物业达18.94万平方米（1954套），环比锐减了53.3%。 3、重点关注——“抢地” 2009年，由于市场的持续活跃，使得开发企业有了一定的回款，随后纷纷加大投资及开发力度；同时由于各地政府迫于土地财政的压力，纷纷出台措施鼓励开发商购地，如分期及延期支付地价款、资本金比例下调等，从而促使开发商在土地市场又开始积极行动，增加土地储备。特别是一些有实力的央企纷纷进入土地市场，各地土地市场出现回暖迹象，并开始频频出现溢价成交的情况。使得楼板价已经大大高于一些地区的成品房价格。 　　 央企圈地，楼王频出 “面粉”价格已经大于“面包”价格 2009年各地地王列表 2009年11月20