上海万科浦江镇127#地块项目销售策略.pptVIP

漕河泾浦江高科技园内入驻产业特性多为新兴产业，产业从业人员年龄偏年轻 客户消费心理 新颖的产品设计，出于收藏心理 镇区整体规划 地下面积的赠送 价格抗性，性价比低 地段 大面积联排产品 未购客户 心理抗性 已购客户对项目的认同点 建筑风格过于现代，审美疲劳 花园面积过小 超大面宽设计 景观 开放式社区，安全、私密和幽静等问题存在 混合型社区，不显尊贵感，担心服务质量 启示 对徐汇区、长宁、静安等区域高端公寓客户挖掘不充分 媒体通路不够全面 客户对新浦江城院邸产品的好恶，本案产品设计时作为参考 经济承受能力较强的全市客 浦西客比例多于浦东客，自住客多于投资客 本案目标客户特征 随着区域不断成熟，产业导入的外来客户比例将放大（其中江浙地区为多）从事物流、贸易等客户的比例将增长；城市别墅对市中心中高档公寓客形成客户分流 模拟客源分布图 （工作区域） 自住客大约占七成的比例 35-50岁之间，3口之家居多 从事服装、物流、贸易和科技等产业老板和高管居多 多为第三次置业人群，对产品挑剔 其还款能力较强 看好浦江镇区规划及发展的 工作及生活跟城市关系密切的，追求生活及工作的平衡，以事业作为目前发展阶段的中心 注重性价比，注重产品附加值 比较在乎周边配套、小区生活品质、服务、生活成本和生活便利性 属于全市性的客群 客户特征描述 三、未来竞争市场 浦江世博家园 1.5KM2世博家园 容积率0.65 ,规划总建面130万 M2 ,其中居住80万,办公27万,商业23万, 规划人口：2.5万 天祥华侨城2KM2 容积率1.10 ,规划总建面28.8万M2 ,其中居住26.3万,商办2.5万 上海国金26ha 约90ha 未出让土地 动迁调换基地 1.2KM2动迁基地 约117ha 未出让土地 容积率1.26,规划总建面39.7万M2,其中居住15万,商办24.7万 上海国金31.5ha 约60ha 未出让土地 用地29Ha,总建面22.7万M2 ,住宅10.4万KM2 ,商业12.2万M2 本案地块 1 1 2 3 2 2 1 3 1 2 目前区域出让地块基本集中于意大利风貌区核心区内，共分为9个细分地块项目 直接竞争区域 本案 鹏欣地块 预计07下半年-09年底浦江镇区域可能上市的项目 总建面28万平方米 容积率1.10（预计未来1-2年） 总建面50万平方米 容积率1，预计今年下半年第一批房源上市 此为规划方案，政策后调整方案尚未批出 2r:110 ；3r:135； 4r:175 2r:125.5； 2r:77－87 3r:155－170 4r：180－186 2r:103-104 3r:112-124 面积段（m2） 168 1516 520 户数 小高层 _ _ 2r:91； 3r:115-140；4r:150-157 面积段（m2） _ _ 180 户数 花园洋房 _ 2＋1r/3＋1r：153－169 _ 面积段（m2） _ 288 _ 户型 六层公寓 252（复式380） _ _ 面积段（m2） 32 _ _ 户数 ubran villa （5层） 150－165；180－195 _ 150－160；220－222 面积段（m2） 251 _ 84 户数 四层公寓 180－200 230 199－236 面积段（m2） 40 116 89 户数 联排别墅 290-320 274－434 _ 面积段（m2） 39 129 _ 户数 独院别墅 新浦江城 国金一期 一品漫城 建筑产品类型 本案周边区域项目产品线解读 此为规划方案，政策后调整方案尚未批出 预估07年-09年底, 可预测的直接竞争市场 国金项目（127套院邸，274－434平方米） 新浦江城（39套院邸，290-320平方米） 国金项目未来成为本案主要的直接竞争，其产品与新浦江城院邸产品相近 600万、800万级独东别墅分布情况 间接竞争市场 0.23 中海翡翠 9 0.3 观庭 8 0.3 沁风雅泾 7 0.28 圣堡 6 0.39 佘山3号 5 0.28 佘山银湖 4 0.25 恒联名人世家 3 0.22 古北佘山 2 0.3 白金瀚宫 1 容积率 项目名称 　 7 2 4 5 8 1 3 6 9 800万级别墅 600万级别墅 容积率0.2以上 以市场上活跃的项目为统计对象 尾盘销售及滞销产品未做参考 选取说明 52 254 566 298 /　 912 /　 /　 　合计 3 34 180 38 17% 21