世邦伟理士-上海淮海路综合性发展地块市场定位分析报告130P.pdfVIP

策动中国 地产资料免费提供商！ 1 简介 1 1.1 项目背景 1 1.2 服务内容 1 1.3 报告结构 1 2 物业产品开发建议 3 2.2 项目整体定位 3 2.3 发展组合及布局 4 2.4 零售商业物业发展建议 6 2.5 酒店与服务式公寓物业发展建议 8 2.6 项目主要财务指标 11 3 宏观经济政策分析 13 3.1 上海宏观经济分析 13 3.2 宏观政策分析 19 3.3 主要结论 22 4 基地分析 24 4.1 地块现状 24 4.2 区位分析 26 4.3 主要结论 28 5 上海零售商业物业市场 29 5.1 主要商业区 29 5.2 现有供应量 38 5.3 未来供应 46 5.4 需求分析 48 5.5 零售商业形态发展趋势 50 5.6 租金，售价及收益率 51 5.7 主要结论 54 6 上海酒店物业市场分析 55 策动中国 地产资料免费提供商！ 策动中国 地产资料免费提供商！ 6.1 高档酒店物业市场背景 56 6.2 酒店市场现有供应量 60 6.3 酒店物业未来供应 68 6.4 酒店市场需求分析 70 6.5 酒店物业市场开发趋势 71 6.6 酒店物业价格 71 6.7 主要结论 73 7 上海服务式公寓市场分析 74 7.1 服务式公寓市场背景 74 7.2 服务式公寓市场板块 77 7.3 现有市场供应 86 7.4 未来供应 89 7.5 需求分析 91 7.6 租金、售价及收益率 95 7.7 主要结论 97 8 物业产品开发建议 99 8.1 SWOT分析 99 8.2 项目整体定位 102 8.3 发展组合及布局 105 8.4 零售商业物业发展建议 107 8.5 酒店与服务式公寓物业发展建议 111 9 初步财务分析115 9.1 项目开发基本参数及建设方案 115 9.2 购物中心产品财务分析结果 118 9.3 服务式公寓产品财务分析结果 120 9.4 商务酒店产品财务分析结果 122 9.5 项目现金流入 124 9.6 项目主要综合财务指标 124 策动中国 地产资料免费提供商！ 策动中国 地产资料免费提供商！ 9.7 敏感性分析 125 10 免责声明 127 策动中国 地产资料免费提供商！ 策动中国 地产资料免费提供商！ 1 简介 1.1项目背景 上海世邦魏理仕公司受 PT.DEWATA WIBAWA 委托，对上海淮海路综合性发展地块 （现 东湖宾馆地块）进行市场定位分析。本次报告的建议部分内容将主要包括项目市场整体 定位、发展组合建议，并进行相应的财务分析。 1.2服务内容 经讨论确定，本次报告研究的涉及范围如下： 基地分析 经济社会环境分析 市场研究 发展建议 财务分析 1.3报告结构 此次报告按章节结构如下： 简介 项目发展建议要点 经济社会环境分析 基地分析 零售商业物业市场分析 酒店物业市场分析 策动中国 地产资料免费提供商！ 策动中国 地产资料免费提供商！ 服务式公寓物业市场分析 发展建议 财务分析 策动中国 地产资料免费提供商！ 策动中国 地产资料免费提供商！ 2 物业产品开发建议 本章内容将简单介绍本项目的初步发展建议，包括整体定位及各类物业开发建议的要 点，详细的基地分析、市场分析及建议阐述将在后面展开。 在提出本项目的整体定位及各类物业开发建议时，我们着重考虑了以下方面带来的效益 及影响： 保留历史建筑，注意新开发建筑与历史保