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中国商业地产行业研究报告 中国商业地产行业研究报告 慧元投资顾问 （上海）有限公司 二OO 九年九月 1 中国商业地产行业研究报告 摘 要 一、商业地产行业在国民经济中的地位 房地产业由于其产业关联度强、对经济增长贡献率高而成为我国国民经济的支柱产 业。2007 年7 月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中，首次将 房地产业明确列为国民经济支柱产业。商业地产是和住宅地产相并列的两大房地产子行 业，尽管在供给总量的比重上商业地产大大低于住宅地产，但是其绝对量最近几年发展 十分迅速，商业地产在城市经济中的地位也越来越显著，商业地产行业不仅能改善人们 生活品质，还能吸纳社会就业人口，并承载城市景观的功能。 二、商业房地产行业运行环境 2008 年是比较特殊的一年，因为在这一年里爆发了一个世纪以来最严重的全球经济 危机。鉴于我国过高的对外依存度，我国经济受此次金融危机的影响很大，从 2008 年 下半年开始，经济增长率已经显著下滑，大批企业（特别是出口加工型企业）倒闭、失 业率上升、居民收入减少。由于此次金融危机是由美国的房地产市场次级债危机所引发 的，因此对房地产行业的冲击尤为严重。商业地产行业作为房地产业的一个子行业，也 处在同样不利的宏观经济环境下。 商业地产行业的上游行业主要是建材、钢材业；下游主要是商业和居民收入水平。 2008 年，作为房地产主要原材料之一的建筑材料，其价格依然在高位运行，对房地产行 业融资形成一定的压力，但房地产行业的另一重要原料钢材，因其受金融危机影响严重， 价格回落，从而有利于减弱对房地产企业的成本压力。但是同时，钢材产量有较大程度 的减少，这将对房地产行业原材料供应产生不利影响。就下游行业来看，2008 年我国居 民的收入增速放缓，由于收入和对外来收入预期看低的影响，居民的消费需求增长放缓， 消费乏力不利于商业地产的发展。消费需求低迷同时也影响了商业行业的发展，社会服 务业、批发零售业、住宿餐饮业等行业的企业家信心指数纷纷大幅下滑，商业行业不景 气现象显现。商业地产的关联产业对其产生不利的影响。 鉴于房地产行业是关系国计民生的一大支柱产业，房地产行业低迷将对我国经济增 长产生十分不利的影响，因此从 2008 年下半年开始，中央政府和地方政府纷纷出台一 系列救市措施，不过这些措施主要是针对住宅房地产市场的，对商业地产产生的影响主 要是间接影响。同时，由于政策效果的显现通常具有滞后性，因此房地产市场政策的利 好并没有使其产生很大的起色。 三、中国地产行业的现状 2007 年 3 月开始，房地产开发综合景气指数不断提高，2007 年 11 月达到最高值 2 中国商业地产行业研究报告 106.59，此后一路下滑，截止到2008 年 12 月，已经降为96.46 ，比2007 年同期下降近 10 个百分点。 2008 年企业家信心指数也逐季下滑，四个季度分别为 140.6，134.8，123.8 和94.6。 四季度较一季度共下降 46 个百分点。房地产业企业家信心指数出现较大降幅，四个季 度分别为 131.1，118.4，96.3 和81.9，四季度较一季度共下降49.2 个百分点。 2008 年，土地开发面积和土地购臵面积增速减缓，土地开发面积占购臵面积比重稳 中略降；商业房地产新开工面积和竣工面积增速大幅下降。办公楼占商品房市场的比例 小于商业营业用房。 从2008 年2 月开始，办公楼竣工面积大于销售面积，2008 年下半年以后，两者差 额显著增大，到 11 月底已经增大到206.44 万平米。自2008 年2 月起，商业营业用房竣 工面积超过销售面积，2008 年下半年以后，竣工面积和销售面积之间的差额逐渐拉大， 到11 月底已经增大为433.57 万平米。 价格方面，商业地产一级市场上，土地交易价格涨幅大幅