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土地收储融资的困难与对策.pdfVIP

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土地收储融资的困难与对策.pdf

· 102· 管理科学 土地收储融资的困难与对策 李胜平 (大庆市国土资源局,黑龙江 大庆 163000) 摘 要:阐述了目前土地收储融资主要存在的问题,并分析 了相关的土地收储融资对策。 关键词:土地储备;融资;问题 ;对策 土地储备过程既是土地流转过程 ,又是资金循环过程。土地收 在库存土地上,给还贷带来困难,加大了信用风险。如不顾土地收 购储备是一项资金密集、周期性长的运作过程。按照国家相关规 储现状 ,盲 目加大贷款数量,加快土地收储速度、出让速度 ,造成土 定 ,要求土地净地出让,周期较长。城市土地储备的运作 ,需要巨额 地恶性收储、恶性开发的严重后果。这种忽高忽低 、忽冷忽热的行 资金 ,如果没有足够的资金支撑 ,土地收储将无法进行。 为,显然会给经济平稳发展带来危害。 1目前土地收储融资主要存在的问题 2土地收储融资对策 1.1资金来源渠道单一。土地储备资金来源主要有三个来源: 2.1增加资本金投入,增强抵御信用风险能力 。建议从土地出 一 是 自有资金 ;二是财政部门从国有土地收益基金中安排用于土 让净收益中安排一定比例,补充土地收储机构资本金。初期确定的 地储备的资金;三是银行贷款。 比例可以高一些 ,以后逐年递减,直至达到一定规模 。资本金达到 一 分析三个资金来源 ,我们会发现一些问题。从第一个来源看 , 定标准后 ,就会大大降低融资规模 ,提高安全边际,增强抵御各 自有资金匮乏问题 ,收储初期一般都存在 ;从第二个来源看,土地 种风险的能力。这种做法,既不增加地方财政负担 ,又较好的解决 出让收人中安排的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用 ,是在土地 了土地收储 自有资金不足的问题。 收储工作已经完成 、前期费用 已经发生 ,并且土地已经出让的前提 2.2进一步拓宽土地收购储备融资渠道。可以从三个方面筹集 下 ,财政部f-Jx~前期垫支费用的返还 ,并不是真正意义上的资金来 土地收购资金 :一是从土地出让金收益中按年度划转一定比例存 源。如果土地没有出让或虽已出让但没有收到出让价款,财政部门 人土地收购储备资金专户,专项用于土地收购储备 ;二是按照 《土 就不会返还费用。因此,返还垫支费用不应算作资金来源范畴。从 地储备管理办法》的有关规定,鼓励商业银行进人土地收购储备融 第三个资金来源看,商业银行贷款不稳定,受金融政策和经济环境 资领域,开展抵押贷款业务;三是建立土地收购储备基金,探索采 影响,土地收储周期长与银行贷款期限短矛盾比较突出。这样的比 用市场运作模式,向社会筹集收储资金。 例与土地收储所需资金量相差甚远,根本无法满足实际需要。 2.3增强土地收储计划性、建立融资体制。土地收储计划是指 资金来源渠道单一 ,自有资金匮乏,资金结构不合理 ,财务费 导土地收储工作行动的时间和空间范围,是确定土地收储工作的 用居高不下,比如,仅2010年大庆市土地储备贷款利息支出高达 依据 ,是确定融资规模的基础。目前 ,尽管年度收储计划是由地方 181万元。借贷比例过高直接增加储备地块财务费用,进而增加土 政府确定,但也只是个工作会议纪要,没有强制效力。为了保证土 地收储成本 ,加大了实现区域经济 目标的不确定性和风险水平。 地收储计划的严肃性、执行力,建议将土地收储计划视同地方财政 1.2贷款期限与储备土地运营周期不相适应。土地收购储备是 年度预算管理,经地方人大讨论通过。如遇计划调整,须经地方人 一 项资金密集、周期性长的运作过程。按照国家相关规定,要求土 大批准。这样一来,就可以确立土地收储计划的法律地位 ,大大减 地净地出让,这就意味着从决定土地收储,到土地出让前的这段时 少地方政府的行政 自由度。 间,要进行土地收储前调查、一家一户摸底商谈、正式收储、土地整 2.4建立还贷准备金制度 ,增强抵御政策风险的能力 。为了防 理、土地储备 ,周期长。这些都需要足够的资金作为支撑。

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