土地收储融资的困难与对策.pdfVIP

· 102· 管理科学 土地收储融资的困难与对策 李胜平 (大庆市国土资源局，黑龙江 大庆 163000) 摘 要：阐述了目前土地收储融资主要存在的问题，并分析 了相关的土地收储融资对策。 关键词：土地储备；融资；问题 ；对策 土地储备过程既是土地流转过程 ，又是资金循环过程。土地收 在库存土地上，给还贷带来困难，加大了信用风险。如不顾土地收 购储备是一项资金密集、周期性长的运作过程。按照国家相关规 储现状 ，盲 目加大贷款数量，加快土地收储速度、出让速度 ，造成土 定 ，要求土地净地出让，周期较长。城市土地储备的运作 ，需要巨额 地恶性收储、恶性开发的严重后果。这种忽高忽低 、忽冷忽热的行 资金 ，如果没有足够的资金支撑 ，土地收储将无法进行。 为，显然会给经济平稳发展带来危害。 1目前土地收储融资主要存在的问题 2土地收储融资对策 1．1资金来源渠道单一。土地储备资金来源主要有三个来源： 2．1增加资本金投入，增强抵御信用风险能力 。建议从土地出 一 是 自有资金 ；二是财政部门从国有土地收益基金中安排用于土 让净收益中安排一定比例，补充土地收储机构资本金。初期确定的 地储备的资金；三是银行贷款。 比例可以高一些 ，以后逐年递减，直至达到一定规模 。资本金达到 一 分析三个资金来源 ，我们会发现一些问题。从第一个来源看 ， 定标准后 ，就会大大降低融资规模 ，提高安全边际，增强抵御各 自有资金匮乏问题 ，收储初期一般都存在 ；从第二个来源看，土地 种风险的能力。这种做法，既不增加地方财政负担 ，又较好的解决 出让收人中安排的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用 ，是在土地 了土地收储 自有资金不足的问题。 收储工作已经完成 、前期费用 已经发生 ，并且土地已经出让的前提 2．2进一步拓宽土地收购储备融资渠道。可以从三个方面筹集 下 ，财政部f-Jx~前期垫支费用的返还 ，并不是真正意义上的资金来 土地收购资金 ：一是从土地出让金收益中按年度划转一定比例存 源。如果土地没有出让或虽已出让但没有收到出让价款，财政部门 人土地收购储备资金专户，专项用于土地收购储备 ；二是按照 《土 就不会返还费用。因此，返还垫支费用不应算作资金来源范畴。从 地储备管理办法》的有关规定，鼓励商业银行进人土地收购储备融 第三个资金来源看，商业银行贷款不稳定，受金融政策和经济环境 资领域，开展抵押贷款业务；三是建立土地收购储备基金，探索采 影响，土地收储周期长与银行贷款期限短矛盾比较突出。这样的比 用市场运作模式，向社会筹集收储资金。 例与土地收储所需资金量相差甚远，根本无法满足实际需要。 2．3增强土地收储计划性、建立融资体制。土地收储计划是指 资金来源渠道单一 ，自有资金匮乏，资金结构不合理 ，财务费 导土地收储工作行动的时间和空间范围，是确定土地收储工作的 用居高不下，比如，仅2010年大庆市土地储备贷款利息支出高达 依据 ，是确定融资规模的基础。目前 ，尽管年度收储计划是由地方 181万元。借贷比例过高直接增加储备地块财务费用，进而增加土 政府确定，但也只是个工作会议纪要，没有强制效力。为了保证土 地收储成本 ，加大了实现区域经济 目标的不确定性和风险水平。 地收储计划的严肃性、执行力，建议将土地收储计划视同地方财政 1．2贷款期限与储备土地运营周期不相适应。土地收购储备是 年度预算管理，经地方人大讨论通过。如遇计划调整，须经地方人 一 项资金密集、周期性长的运作过程。按照国家相关规定，要求土 大批准。这样一来，就可以确立土地收储计划的法律地位 ，大大减 地净地出让，这就意味着从决定土地收储，到土地出让前的这段时 少地方政府的行政 自由度。 间，要进行土地收储前调查、一家一户摸底商谈、正式收储、土地整 2．4建立还贷准备金制度 ，增强抵御政策风险的能力 。为了防 理、土地储备 ，周期长。这些都需要足够的资金作为支撑。