二、三级城市商业地产开发的模式与机会 (青苹果).docVIP

二、三级城市商业地产开发的模式与机会 一、提要??? 一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。??? 城市人口变化带来的商业格局变化??? (一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次：??? 第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。??? 第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万-1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。??? 第三个层次：二级城市，市区人口在100万-500万之间，主要是地级城市。??? 第四个层次：三级城市，市区人口在50万-100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。??? 由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。??? (二)城市人口聚集形式：??? 1、人口流动形式??? 第一级流动形式：农村人口城镇化??? 乡村多余人口流向：→ 乡镇 → 县镇??? 这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。??? 在这种情况下，只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与发展机会。??? 第二级流动形式：地区性城市中心化?