天津新开路项目可行性研究报告.docVIP

新开路可研报告 一、项目概况 3 1、宗地位置 3 2、项目区域在城市规划中的定位 5 3、宗地现状 5 4、项目周边情况 6 （1）交通状况 6 （2）项目周边配套环境 8 5、大市政配套 9 6、项目规控的要点 10 二、市场分析预测 11 1、市场供给与可比项目 11 1.1 市场供给分析 11 1.2 可比项目分析 16 1.3 本案与周边项目价格比较 19 1.4 项目SWOT分析 21 2、市场需求与目标客户 23 2.1市场需求 23 2.2目标客户群 26 3、产品定位与建议 26 （1）可比项目户型配比分析 26 （2）产品建议 32 三、项目开发进度计划及销售计划 34 1、时间安排 34 2、销售收入计划 35 四、投资估算及财务评价 36 1、投资成本预测 36 2、税务分析 38 3、资金平衡分析 38 4、经济效益分析 41 一、项目概况 1、宗地位置项目站.3公里， 该地块由京津城际铁路绿化带、新开路和久福园小区南边缘围合而成。 2、项目区域在城市规划中的定位 3、宗地现状4、项目周边情况华昌道，新开路。公交907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639等线路。项目周边规划有地铁二号线经过。项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.里，东面距外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。位处城市中心区，周边建有天津工业大学，天津音乐学院，32中，河东区实验小学，河东一幼等教育机构，拥有一中心医院北院，华北医院，中新药业，广安大药房等大型医院及药店，沃尔玛超市，华润超市，国美电器，嘉华国际商业中心坐落周边，其教育，医疗，生活等公共配套设施完善。另外南站CBD商务区，和平路商圈，区域内商务、商业氛围浓厚。5、大市政配套6、项目规控的要点二、市场分析预测1、市场供给与可比项目共批准预售许可证357个，批准套数为80702套，批准预售面积877万平方米2006年1-9月天津商品房预售批准情况 区县 批准预售许可证 批准销售面积 批准销售套数 每套平均面积 个数 平方米 套 平方米/套 和平区 4 119926 791 151.6 河西区 23 510119 3170 160.9 南开区 44 935266 7497 124.8 红桥区 11 245993 2175 113.1 河北区 16 704273 6271 112.3 河东区 22 504357 5659 89.1 从上表可以看出2006年1-9月份河东区住宅市场供给量是504357平米，占市内六区总供给量的16.7%。经济较繁荣的和平和河西区主要以150平米以上的大户型供给为主，而河东区则以平均100平米以下的中小户型供给为特色。 （3）新开路板块供给量 新开路块东至王串场一号路，西至京山铁路、海河，南至十一经路、卫国道，北至狮子林大街、金钟河大街，本块繁华地段，商业气氛较为浓厚。配套成熟，交通便捷，区域升值潜力大。 综合评价： 新开路板块自2005 年以来共开发了12个住宅类项目，住宅类总供给量为106.76万平米，其中普通住宅供给量为74.25万平米，占总供给量的69.5%；公寓供给量为32.51万平米，占总供给的30.5%。本板块无经济适用房供给。 北斗星城自2006年8月8日开盘以来销售良好，目前仍在销售中；远洋新天地二期即将开盘，其余楼盘的销售周期均不超过2年。 通过对新开路的踏勘，发现新开路附近有两块土地尚处于拆迁中，一块在华北医院附近，另一块在巨福园北。 新开路板块基本已经拆迁重建完毕，地块供应量不大。 （4）天津市成交状况分析： 从图中我们可以看出自2006年3月天津住宅成交量盘升到70万平米/月以后，成交量一直在70万平米/月附近徘徊。住宅成交总体趋于平稳。 （5）新开路板块成交状况及价格走势分析： 成交状况： 2006年1-10月份新开路块实现销售套数1118套，成交面积达到13.71万平方米，成交均价6793元/平方米。 新开路均价走势分析： 从成交价格来看，在2006年，成交均价从年初的6000元/平米，经过5个月的时间迅速攀升到7400元/平米后，一直维持在6900元/平米以上。随着该区域政策的利导，商业的繁荣及住宅需求的强劲和供应量的下滑，预计均价将进一步盘升。 1.2 可比项目分析 （1）按区位汇总的可比性项目： 表1附近楼盘基本信息对比表 楼盘 项目 装修状况 价格（元/平米） 开盘时间 非常公馆 精装 7300 2005.8.20 海河新天地 毛坯 7200 2006.5.20 美震时区 毛坯 6200 2004.9.23 万春美钻时代 毛坯 6200 2005.11.12 北斗星城 毛坯 6300 2006