巢湖半汤别墅项目策划营销报告.pptVIP

第一部分 宏观环境 芜湖别墅市场，在售别墅楼盘不多，多以普通住宅+别墅混建的形态出现。目前品质较高的别墅为圣地雅歌，联排别墅主力面积在180-250平方米，但12000元/平方米的单价，将别墅总价拉升到200万/套以上，影响了该项目别墅的销售，共33套房源，目前只有3套成交。 芜湖开发区的凤鸣湖.凤凰城，其别墅单价相对较低，最贵的独立别墅也就7000元/平方米，联排等只有4000-5000元/平方米，且面积控制在180-230平方米，总价不高，目前已经全部售完。 芜湖别墅客群与合肥较为类似。 合肥、芜湖别墅市场投资比例较大，在30%左右。 市场现状 巢湖别墅市场处于起步阶段，早期有部分较低档次别墅（农村集体土地自建房），别墅大规模开发目前已知的只有远洲.玫瑰园1家楼盘，该项目预计在08年6月销售，由于该楼盘目前尚处于蓄水期，价格等敏感因素尚不对外公布。 本项目别墅在巢湖没有同类价格比较，下面我们将分别用市场参考法和成本还原法来推导半汤别墅的价格。 市场参考 (1) 由于巢湖目前无在售别墅，可了解的市区二手别墅（独幢）售价5000元/平米，结合市区在售商品住宅价格（中凯.景湖豪庭）与距离本项目最近的楼盘（四海花园），进行价格比较得出目前区域价格比在1.1：1左右，由此推断区域内独幢别墅价格约为4545元/平米。 市场参考（4） 根据南京、合肥、芜湖等城市的比对，随着城市发展水平低，别墅与住宅的比值也相应降低，巢湖的联排别墅与住宅比值取1.2，则按巢湖住宅均价2391元/平方米计算，巢湖2008年初联排别墅的均价在2700-2900元/平方米之间。 成本还原法 从上表中，我们可以看到，如果不算入酒店物业产权的话，本项 目如售价为5000元/平方米，基本无利润，如考虑15%左右的开发利润 则别墅价格须达到6000元/平方米左右 巢湖2010年初别墅的均价在4500元/平方米左右。 温泉果岭——华东第一温泉休假别墅 地址：江苏省连云港市温泉旅游度假区汤姑西路6号 占地面积：565亩 建筑面积： 154485平方米 容积率：0.41 绿化率：61.53% 物业类型：温泉别墅 开发商：江苏钟山置业有限公司 内部配套：五星级福如东海温泉大酒店、小松原温泉康疗会馆、高尔夫练习场、医院 2007年5月一期开盘，推出31套别墅，均价5000元/平方米，同年12月售罄。 别墅住宅比值为2.78,远高于合、芜、宁的比值 优势——温泉资源 依托华东第一温泉——小松原温泉； 温泉入户，融入现代时尚的“SPA”（水疗），每座园均设计室内SPA泡池及室外温泉池。 优势——酒店资源 以五星级福如东海温泉大酒店设施与服务为配套； 国家大型国有企业江苏钟山宾馆集团投资，专业化酒店管理团队的钟山置业运营和管理； 当别墅空闲时，可委托福如东海温泉大酒店经营管理，既有投资收益，又可保值增值； 优势——其他 建筑采用苏州古典园林的造园手法，营造纯苏式私家温泉庭院别墅，具有江南水乡风情； 内部配套：五星级福如东海温泉大酒店、小松原温泉康疗会馆、高尔夫练习场、医院 政府的支持,全力打造“华东第一温泉”的品牌，树立连云港市温泉旅游度假区良好的形象。 主要客群 客群定位：针对华东地区高尔夫阶层人士及中外大型企业集团度身定制。 据调研，客源主要来自上海、苏州、徐州，其中徐州客户占多数，多用作投资度假；另外，少数当地有钱人也会购买。 巴厘·原墅 项目特点 大吉·山水田园——中华风情的街坊邻里空间 地址： 浦口区汤泉镇1号 占地面积：99092平方米 建筑面积：73000平方米 容积率：0.74 绿地率：40.32% 开发商：南京大吉房地产开发有限公司 物业类型：联排别墅 建筑风格：徽派民居特色 内部配套：南京大吉温泉度假村、汤泉中心小学、银泉庄园、菜场、超市、便利店、餐饮、娱乐一应俱全。 项目特点 坐落于温泉胜地汤泉镇； 自然环境优美，国家二级保护鸟类白鹭的栖息地 每户内均有私家后院，组团院落式布局，与水系、长廊小道配合，营造新的江南园林式风格； 小区融徽风雅韵及江南园林风格于一体； 以天人合一的哲学理念，在浓郁的传统境界中具备现代设施； 配套的商店均沿银泉路布置，形成完整的街景和商业口岸； 大吉温泉度假村拥有贵宾接待中心、温泉康乐中心、豪华别墅、独具风格的中西餐厅、酒吧、各种类型规模的会议设施。同时设有室内游泳馆、网球场、健身房、棋乌篷船、卡丁车场、垂钓、高尔夫水上发球台等各项娱乐设施。 国轩.雅典娜 香泉湖-建在自然里的建筑 地址：安徽和县香泉湖畔 占地面积：3600018平方米 建筑面积：356401平方米 容积率：0.099 绿化率：89% 物业类型：住宅、别墅