新开铺书院路汽配城项目地块发展思路案1.pptVIP

我们的资源和问题 项目交通通达度好。位于新开铺老城郊结合部，省政府板块，属于长沙市副中心。 地块解析结论 我们的资源和问题 本项目面临的主要问题 我们的背景 我们的背景 * 新开铺书院路项目 地块发展思路报告 项目属性界定 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 价格预判及经济测算 我们的资源和问题 我们的背景 我们的战场 我们如何发掘机会 我们应该怎么做 价格及经济测算 目 录 项目SWOT分析 我们自身审视 地块解析 本项目主要问题 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目SWOT分析 省政府 南二环 芙蓉南路 绕城高速 湘江 本项目位于天心区书院南路与友谊西路交汇处，新开铺老城郊结合部，属于城市副中心； 地块与市中心主要由书院路连接，距省政府不到2公里；至湘江风光带约1公里； 书院路现正在修建，规划为未来连接市区与新开铺的主要交通大道，规格为双向8车道，全长6.3公里。 本案 书院路 项目呈长方形梯状，地块较为周正。东向为安置小区，南向为万科江景项目，西邻京广线，北临机床厂。 东 安置房 西 湘江 京广线 三一重工 长 沙 机 床 厂 污水厂 万科江景房 北 南 地块资源——西邻湘江，二线江景项目，但自身无特殊资源。 地块周边居住人气较旺，但以本地务农和务工人民为主，居住环境较差。但随着万科等品牌项目的驻入，形象将得以提升。 本案 万科 地块指标——占地面积242亩，四面临路，综合用地性质，使用年限20年。 项目地块周正，四面临路，交通通达度好 地块位于长沙市新南城省府板块区域，人气较旺，发展前景较好 地块紧邻湘江，为二线江景项目，具有一定的景观资源 租用地价相对现有市场较为便宜 地块优势 地块劣势 目前周边环境较差，商业分布凌乱不成规模，形象档次不高 地块面临三大隐患：高压线、铁路和污水厂 地块为租用，十年后随时有被拆威胁，对后期营销有不利影响 地块解析 本项目主要问题 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目SWOT分析 如何打造项目的商业核心竞争力，即项目如何定位？ 项目占地241亩，如何进行规划和经营管理？ 问题1 问题2 项目使用权20年，如何短、平、快发挥出最大商业价值？ 问题3 如何提升项目形象，使之成为区域的城市名片？ 问题4 首看大势 本案处于何种发展大势之中 国家政策及长沙商圈环境分析 区域环境分析 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目SWOT分析 政策大势— 2010年地产新政连续出台，房地产住宅市场面临严格调控。 1、3月10日“国19条”出台：中小房企拿地难度加大，新政关键看地方执行力度 2、4.15新政：房地产交易流通门槛提高，投资投机受限，刚性需求凸现，90平米以下住宅将受宠。 3、5月10日上调存款准备金率0.5%，对投融资进行限制。 4、6月4日落实关于4.15政策中的“第二套房”的认定标准 。 可预测，为实现经济健康发展， 2010年国家将继续出台有关政策以抑制市场投机与通货膨胀，防止房价过快增长，促进地产业健康稳定发展。 “空前严厉”的调控新政成了商业地产“利好”的一面。商业地产呈现稳步增长态势。 30 34 18 商铺 3.7 142 5月 4.5 346 4月 3.6 241 3月 车库 住宅 时间 上海3-5月成交金额（单位：亿元） 136505万元 57.19万㎡ 商铺 16365万元 136505万元 成交金额 28.13万㎡ 42.55万㎡ 成交面积 工业 住宅 时间 长沙1-6月出让土地 楼市调控重拳出击，打压的重点是住宅，却给商业地产打出一片新天地。自4月开始，全国商业地产一路上涨，长沙也不例外，今年6月的二手房挂牌租金显示，本月内五区商业用房租金环比上扬，达32.03%；住宅租金环比下跌，跌幅为3.31%。 城市格局：城市快速发展，经济增长、人口增加，为项目带来发展机遇。 长沙：中部核心城市：内陆的前沿、前沿的内陆。近年来，“9+2”经济圈、长株潭融城、“两型社会”发展与“3+5”城市群组建， “一组、两次、四组团”城市结构，无不在有力促进长沙城市格局的发展扩大，为长沙城市引进越来越多的发展资源，大大促进了长沙经济与城市人口增长 嘉地观点： 1、楼市新政在某种程度上对商业地产的增长起到了催化作用。主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。商铺将迎来新一轮的上涨行情。 2、项目将在2011年年初入市，如何借市而为，最大化发挥地块价值，策略定位面临挑战。 再看项目区域格局 本案处于何种环境之中 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界