第8章 综合体经营分析-商业业态规划-规划建筑设计.pdf

第八章 城市/商业/建筑综合体商业业态规划与建筑设计 一、综合体开发定位总体思路 1、定位需满足的目标 符合城市整体发展要求，符合政府控规要求； 具有鲜明特色，体现项目地段价值； 符合市场要求，实现整体开发与经营目标。 2、定位依据： 3、霍金斯“消费者决策过程模型” 4、三位一体定位方法 二、综合体商业形态定位 市场市场 超市超市 购物中心购物中心 核心价值区核心价值区 时尚精品时尚精品 专业店专业店 百货百货 三、综合体商业形态构成 四、综合体商业零售业态 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈 开设集中商业的可能（临街商业不计入）。 零售饱和理论公式： IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积 1、商业零售业态商业规模的设定 2、商业零售业态极限规模测算表 3、商业零售业态引力模型 五、综合体商业街 1、商业街分析需要解决的核心问题 商业街的长度和宽度； 商业街的辐射半径； 商业街与平行干道的距离。 东京商业街长度一般为 600-1200M ，平均 880M ；商业街辐射半径为 250-650M，平均辐射半径为420M 。 东京商业街平均宽度 六、综合体商务 城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区 域的主导功能和区域的重要性程度的影响 城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容 城市商务物业供给总量和供给结构； 城市商务物业需求总量和需求结构； 城市商务物业供给矛盾分析； 城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动 和市场吸纳量预测未来市场需求）； 确定城市综合体对城市中心商务的分流指数； 中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量。 七、综合体酒店 1、城市综合体的酒店规模估算 E = N * P * L / （T * K ） E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率 八、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设，因为城市综合体规模，投资 巨大，必须建立在可持续经营的基础上，根据经营要求做好建筑策划，其中酒店 和商场都可以策划专门的主题，互相配合做好人流动线及设施共享。 下面我们 以福冈博多运河城和国内商业综合体案例说明商业综合体的经营分析和建筑策 划工作。 日本博多运河城在福冈地图中的位置 美国 JERDE 建筑事务所在日本完成的第一个项目是位于福冈的博多运河 城。美国建筑师协会会员（FAIA），美国JERDE 建筑事务所董事长 Jon Adams Jerde 等第一次访问福冈是在 1988 年 5 月。桌子一边是客户公司经验丰富的业 务员，另一边是 Jon Adams Jerde 和来自加州威尼斯海滩的设计师。连好莱坞 打造的剧本恐怕也无法表达出他们这次见面的情景。他们受到了思想开阔又有远 见的人士的热情款待，这甚至在美国也不多见。 博多运河城甚至可以当作“ 自然”的一种代名词，水作为一种有机元素而被巧 妙运用；运河曲线柔和；建筑物层次分明，勾勒了运河的外形，仿佛辟出一个峡 谷，河水从岩间潺潺流出，由此开出一条小路。当时，这是日本最大的私人开发 的城市复兴项目。 现在，东京六本木新城已经接过了这一荣誉，他们同样也参与了这个项目。 博多运河城的成功与