苏州浒新项目前期定位报告.doc

2007苏州浒新项目前期定位报告终稿 目 录 PART 1----宏观环境 4 一、 高新区宏观环境分析 4 （一）高新区简介 4 （二）区域目前及未来规划 5 二、浒关及周边乡镇环境分析 7 （一）浒关及周边镇区简介 7 1、浒关镇概况 7 2、通安镇概况 8 3、东桥镇概况 9 （二）浒通片区现状及规划 11 三、区域环境总结 12 PART 2--------房产市场分析 12 一、2006年苏州整体市场回顾 12 二、高新区房产市场分析 15 （一）新区房产市场概述 15 （二）高新区中心区域公寓市场分析 15 1、新区各板块房产市场分析 16 2、中心区域公寓市场总结 20 (三) 新区未来重点发展板块分析 20 三、区域市场分析 21 （一）项目区域公寓市场分析 21 1、商品房市场 21 2、二手房市场 21 3、项目周边乡镇房产市场分析 22 4、公寓市场总结 23 （二）项目区域及周边别墅市场分析 24 1、区域在售别墅市场 24 2、周边区域在售别墅市场---木渎板块 24 3、区域别墅二手市场 25 4、别墅市场总结 25 （三）区域供求趋势分析 26 1、07年市场的供应分析 26 2、2006年市场需求分析 29 3、市场供求趋势综述 31 四、针对性市场竞争分析 31 （一）区域竞争分析 31 1、07年区域竞争综述 31 2、本项目的竞争格局分析 32 （二）可比区域竞争分析 33 （三）项目竞争总结 35 PART 3-----项目定位 35 一、项目基本资料分析 35 二、项目SWOT分析 36 三、项目市场定位 38 四、面积户型配比建议 39 五、客源定位 41 PART 4 ------产品设计建议 50 一、区域市场横向比较 50 二、本案规划意向 51 （一）项目总体布局 51 1、苏地2006-B-35号地块布局 51 2、苏地2006-B-36号地块布局 53 （二）道路交通 54 三、建筑设计 54 （一）建筑风格 54 （二）户型建议 58 1、多层住宅户型建议 58 2、小高层住宅户型建议 61 3、花园洋房户型建议 63 4、联排别墅户型建议 64 5、独栋别墅户型建议 66 四、景观建议 67 附件：政策解读 69 PART 1----宏观环境 一、 高新区宏观环境分析 （一）高新区简介 区域概况 地理区划 苏州高新区、虎丘区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。高新区管委会、虎丘区人民政府驻地在运河路。苏州高新区交通十分便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。苏州高新区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景区环绕四周。区域吴文化源远流长，积淀丰厚，有江枫古韵、寒山钟声等历史文化遗产和金山石匠、镇湖刺绣等传统工艺，还有建于南宋的第一批省级文物保护单位万佛石塔，建于明万历年间的市文物保护单位文昌阁道院和建于清乾隆年间的市文物保护单位三里亭，是一块集江南山水秀丽和吴中文化温柔于一体的风水宝地苏州高新区的生产总值、工业销售产值、地方一般预算收入分别增长26%、32%和30.5%；进出口分别增长20%、22%；全社会固定资产投入和社会消费品零售总额增长25%。全年工业产值首次突破1000亿元，出口额首次突破100亿美元，全口径财政收入首次突破60亿元。苏州高新区经济将保持25%-30%的增速，力争实现引进注册外资15亿美元，到账外资（验资）6亿美元；引进内资60亿元，固定资产投入150亿元。新开工建设规模以上工业项目不少于100个，新投产企业100家。总人口47.2万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。223km2，规划总人口100-130万人。 2、狮山路两侧城市设计 狮山路是连接苏州高新区与苏州市区的主要交通干线，东起京杭大运河，西至长江路，两侧汇集了高新区主要商业、居住、办公、金融建筑，是高新区的门户所在。 狮山路两侧地区正由产业化地区向城市化成熟区过渡转型，及时的城市更新设计主要在于整合狮山路地区土地资源，挖掘土地利用潜力，解决好城市交通问题，塑造新的城市门户形象。设计方案带来了东高西低，南张北弛的城市空间形象。 3、沪宁城际铁路将在高新区建站 引人注目的沪宁