城市地下商业圈发展浅析及问题探讨——基于政府和房地产企业视角.pdfVIP

现代建设_ 进行招商，略过一些必要的前期工作，没有对地下商业开发项 目进 行足够环境分析 。倘若因此而在规划设计方面出现失误，那么即使 项 目具备了在商业环境方面的优势也很可能会 以失败告终。 第三，经营问题 。地下商业虽然获得 了地铁带来的强大的人 流，并享受了地面成熟商业的消费者，但是如何实现人流向商流的 转化来获取利润却是开发商必须解决的重点也是难点问题。 最后，也是最重要的问题，地下空间的开发利用需要细致的规 划，高质量的建设队伍 。人防工程、轨道交通以及各种工程管线的 建设都在进行，地下空间一旦被开发，底层结构就不可能短时间内 恢复原状，已建成的地下设施将对周边环境带来不可抗力的影响， 一 旦出现 由于规划不合理导致混乱的局面将给城市带来极大经济损 失甚至灾难性的后果；同时由于地下商业圈的规划 内容与地上商业 规模衔接不够 ，难 以吸引业主和顾客，造成建设资源浪费。 以上问题的出现，来 自参与规划和建设的各个主体，要想一劳 永逸绝非易事，针对各级政府特别是地方政府和房地产开发商，我 们有 以下几种看法和建议： 第一，将地下商业圈建设规划纳入到城市新建项 目特别是轨道 交通建设规划中去，尤其注重各种配套设施的注入，以实现 同时规 划 ，同时施工；各房地产企业需极力配合政府 的规划实施 ，制定详 致的施工指标和进度，确保施工安全 ； 第二，地下空间圈的开发和建设尽量与地上商业 的规模和 内 容相对接 ，以实现集聚效应，节约建设成本：因此，房地产开发商 应在项 目前期扩充资金规模、加大施工技术研发力度，在竞标过程 中，加强地上、地下商业 内容的对接 ，同时增进施工科技含量，初 期以企业 品牌形象建设为主，以经济投入换取市场认可度 ； 第三，政府要注意的是，地下商业的开发在宏观上要尽快形成 规模效应，从起步阶段就要做好各方面规划 ，实现有序管理、有序 竞争，为乘客和顾客创造比地上商业更有吸引力的购物环境，不能 小打小闹；在选取开发商时，注重企业资质和信誉的考核； 第四，而在微观上则需要开发商特别是运营商，从管理模式、 经营模式等方 面 向先进 城 市学 习 ，如可参考 香港地 铁 商铺运 作 经 验：开发商拥有对商铺绝对 的统一管理权 ， “只租不售 ”，同时适 当让利，当然，这会造成开发商在企业流动资金不足等 问题，需要 各企业针对 自身情况灵活应对。 地下商业圈的开发是当前的热点，也是难点，如何在竞争 日益 激烈的房地产市场 中获利 同时又能给城市未来发展带来福音是我们 所努力追求的。政府需要将 目光放远到几年甚至是几十年之后，房 地产企业则需要利用地下空间开发机遇为企业经营模式创新增加筹 码 ，抢先 占领市场制高点。相信，未来城市地下空间的利用将与地 上商业的繁荣齐头并进，成为我国城市化进程中的亮点。 2Ol1年第1O卷第3期 一 43