《经管励志》北京东部地区2015年市场供给分析 .doc

一、区域房地产市场情况 1）地产开发逐步加快 在新一轮地产开发竞争中，作为北京市未来城市规划重点区域的东部地区以及北京重点卫星城镇通州区的发展建设给北京东部地区房地产市场迎来了绝好的发展机遇。未来10年，本区域将完成经济结构的调整，区域环境和区域面貌将发生质的改变； 区域内基础设施建设将进入现代化，从2004年以来，北京东部地区房地产市场借力北京市城市新规划，使地产开发步伐加快。 2）商业及社区配套不断完善，满足区域居民生活需求。提升区域生活质量。 商务办公用物业增多，产业结构调整趋于合理。 区域住宅市场进一步繁荣，居住氛围日趋浓厚。本区域内购房置业的客户主要为一次置业的年轻白领，兼有部分投资型客户。区域居住条件的不断成熟加之区域便利的交通将吸引更多的人在此生活、投资置业，带动地区住宅市场繁荣。 区域住宅市场价格水平呈现梯度排列。朝青板块普通住宅房价在6500元/平米—10000元/平米左右，管庄区域（五环外）普通住宅房价在5000元/平米—6500元/平米左右，通州北苑、果园区域房价范围在4000元/平米—5000元/平米之间。 二、区域市场供给分析 (一)东五环外、京通快速路沿线区域供给分析 区域市场现有供给量 本区域居住氛围逐渐形成，成为东部泛CBD区域的新居住热点，且供应量日益增大。目前，该区域项目主要集中在朝阳路沿线、地铁八通线沿线及管庄路周边放量。2005年本区域新推和后续推出的住宅面积约在150万平米左右。 本区域目前市场供给量见下表： 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 主力户型面积 物业形态 华龙美树 约50000㎡ 150000㎡ 2．4 39㎡、60㎡、108㎡、132㎡、135㎡ 板楼 万象新天（四区） 约60000㎡ 约110000㎡ 1．83 69㎡一居至180㎡四居。以二居三居为主 板楼、板塔结合 上东上品 70000㎡ 约150000㎡ 2．0 65㎡一居至140㎡三居 板楼 小洋楼 17200㎡ 27900㎡ 1．63 80㎡二居 板楼、多层 朝阳旺角 62700㎡ 174500㎡ 2．78 102㎡二室二厅、140㎡三室二厅 板楼、塔楼、多层、高层 优点社区 30000㎡ 88000㎡ 2．48 94㎡二居 板楼 东一时区 320000㎡ 500000㎡ 3．8 60㎡—100㎡ 板楼、塔楼、板塔结合 艺水芳园 78700㎡ 160000㎡ 1．63 60㎡一居至133㎡四居 板楼、塔楼 珠江绿洲 300000㎡ 400000㎡ 3．2 118㎡二居、143㎡三居 板楼、塔楼、板塔结合、多层、小高层、高层 水郡长安 155500㎡ 295100㎡ 1．7 板楼、联排别墅 东卫城 1003㎡ 42500㎡ 2．6 118㎡及149㎡三居 塔楼 本区域内在售住宅项目主要为普通住宅项目，建筑形态多为板楼、塔楼或板塔结合。本区域内项目容积率较高，多在1.６—3.5之间，多数项目在２以上，容积率最高的达到３．８，本区低密度住宅供应量相对较少。在售项目中万象新天、东一时区、珠江绿洲和水郡长安项目规模在30万平米以上，属区域内大盘，规模优势明显。 各项目建筑面积体量对比图（单位：㎡） SKIPIF 1 0 从上图可以看出，本区域内项目供应量在20万平米以上的项目不多，项目规模不大，多为中小规模项目。 本区域2006年新推项目及供应量 2006年北京市区内新盘主要集中在北五环沿线、东四至东五环沿线的北段等地，管庄区域新盘量相对较少。北京整个东部地区今年将成为一个大盘集中放量的区域。其中，本项目所在区域会村附近今年将出现一个100-150万平米的大项目。 本区今年新增加的供应量主要为在售项目楼盘后续的推盘放量。预计今年本区域新推楼盘项目在5个左右。区域供应量将达到200万平米。 本区2006年预计新推楼盘 项目名称 占地 面积 建筑 面积 容积率 户型面积 物业 形态 产品 类型 备注 华美橡树岭 285000 ㎡ 425000㎡ 1．56 户型在40-120㎡之间。主力户型为80㎡二居。还有100-110㎡三居，110㎡左右跃层。 板楼、 多层 普通住宅、公寓、花园洋房 预计在今年4月份开盘，销售价格在6500元/平米左右。 苹果派 189000 ㎡ 400000㎡ 1．85 40㎡一居到150㎡跃层三居、四居。主力户型为70到80㎡二居。 板楼、小高层 普通住宅 B区预计今年3月下旬推出。价格预计在5600元/平米左右。 供给分析 通过区域现有在售及未来将要入市的项目供给量可以看出： 本区域以普通住宅供应为主，低密度住宅项目相对缺乏。 装修标准以毛坯房为主。 区域住宅市场供给集中，仅2005年区域总体供应量超过150万平米，其中建面超过50万平米的大盘项目有东一时区、万象