策划方案--@图说商业 戴德梁行 商业物业全程策划内容要点.docVIP

戴德梁行全程策划内容要点 --Mall和物业管理咨询服务内容划分 方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、 策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解： Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing 1.1调查市场现状／进行市场分析 1.2市场优劣势／市场战略分析 1.3竞争对手分析 1.4 商场定位 1.5 商场总面积建意 1.6 业态规划 1.7 租户选配 1.8 店铺划分 为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查： 1.. 市场类层资料 主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层 2.. 竞争数据 当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色 - 租户清空存货 - 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现 - 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑 3. 当前建筑表现的数字 - 租金，服务费，租用率 - 物业管理和服务的标准 4 目标场地分析 - 舒适设施包括出口 - 交通方便 - 人潮流通 - 周边用户 - 环境问题 - 停车 (立即改进是可能的) 5. 业主的行销团队/代理 (本地及国际) - 招聘员工的水平 - 行销陈述/员工专门技术的质量 - 行销代理所承接的项目 - 利益冲突 - 已执行的市场研究资料可供参考 (如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究) 目标物业的竞争对比 - 零售 - 办公室 - 其它支援设备 SWOT 分析 (弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验 - 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定 - 价格战略(不同的选择，业主的财务目标) - 行销战略 (代理，示范单位，直销，战略联盟) - 促销 (媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划) 增值 - 硬件 (建筑和舒适设施) - 软件 (新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势) 定位和租户刮析和顾客 建议与实行 这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。 Part 2-平面和空间设计及 设计评审工作内容 1、建筑设施顾问： 1.1建筑结构及功能设计 1.1.1柱距设置建议 1.1.2层高建议 1.1.3楼层单元分隔及编号 1.1.4门窗高度、宽度建议 1.3广告牌预留位置的建议 1.4人流、车流的外部导向 1.5物业用房的设置 1.6员工通道设置 1.7 员工食堂的设置建议，是否设置，如设置，位置及大小的建议 1.8 员工区设置的建议，具备哪些功能，位置和大小的建议 1.9公共区域装饰装修的建议，要便于日后使用中的维修和清洁 1.10卫生间的设置建议，数量、位置、大小的建议 1.11商场卸货区以及仓库的设置的建议，位置、大小以及交通的组织等的建议 1.12车库、出入口的设置建议，包括位置、项目内部的车流、人流的交通组织等 1.13指示牌的设置 1.14垃圾房的设置 1.15机房、管道井的设置建议 1.16紧急疏散通道的设置建议 1.17实际过程中提出的其他问题 2、工程其他方面的设置建议 2.1商场照明设置以及布线建议，考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是否利于日后维修、保养等； 2.2空调系统的建议：综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置，以及高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑 2.3背景音乐系统的设置建议，考虑紧急情况的广播问题 2.4综合布线部分的建议，包括需要增设的综合布线机房的设置建议 2.5智能化管理系统，包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、停车场管理系统等的设置建议 2.6消防系统的设置建议 2.7煤气报警系统的设置建议 2.8空调系统的设置建议 2.9信号放大器的设置建议 2.10给、排水系统的设置建议 2.11中水系统的设置建议 2.12热力供应系统的设置建议 2.13电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议 2.14程控交换机系统的设置建议 2.15供配电系统的建议，考虑供电量的估算、后备供电系统、供电线路等 2.16应急照明系统的设置 2.17可视对讲系统 2.18电话系统的设置建议 2.19项目景观设计建议 2.20实际过程中提出的其他问题 上部分的建议报告，要求结合文字说明以及图纸介绍两部分。 3.1平面和空间设计 3.1.1